2017注會《稅法》知識點：稅率,、計稅依據(jù)（2）

來源：東奧會計在線責編：高源2017-07-24 12:59:51

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　　【內(nèi)容導航】

　　(一)計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　(二)房產(chǎn)稅的稅率

　　(三)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法第6講房產(chǎn)稅法的內(nèi)容　　

　　【知識點】稅率,、計稅依據(jù)與應納稅額的計算

　　(一)計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經(jīng)營性自用的房屋,，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù),。

　　2.對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據(jù),。

　　(二)房產(chǎn)稅的稅率

　　1.從價計稅：1.2%

　　2.從租計稅：12%

　　3.(房產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠)個人出租住房,，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,。

計稅方法	計稅依據(jù)	稅率	計稅公式
從價	按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值,；（含地價）	年稅率1.2%	應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租	租金收入,；以勞務或其他形式抵付房租收入的,，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定	12%	應納稅額=租金收入×12%或4%
從租	個人按市場價格出租的居住用房	4%	應納稅額=租金收入×12%或4%

　　(三)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定：

　　1.從價計征——所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額,。各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,。

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　　(2)房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施,。

　　【解釋1】凡以房屋為載體,，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水,、采暖,、消防、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設備等,，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅,。

　　【解釋2】對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在其價值計入房產(chǎn)原值時,，可扣減原來相應設施的價值;

　　【解釋3】對附屬設備和配套設施中易損壞,、需要經(jīng)常更換零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值,。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建,、擴建，要相應增加房屋原值,。(計算考點,，結合改擴建的時間)

　　(4)投資聯(lián)營房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　①對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅,，共擔風險的,，按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅(被投資方是納稅人)。

　?、趯σ苑慨a(chǎn)投資,，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的,，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,，應根據(jù)暫行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

　　(5)對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收

　　融資租賃的房產(chǎn),，由承租人自租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

　　(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,，依照租金收入計征,。

　　(7)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑,、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室、地下停車場,、商場的地下部分等,，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,。

　　2.從租計征(出租的房產(chǎn))——房產(chǎn)租金收入

　　(1)對出租房產(chǎn),，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,。

　　(2)如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的,，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征

　　假設王老師的講課費10000元,，當?shù)仄骄伦饨?2000元,。

　　(3)合同約定免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅;(區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定)

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