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　　土地增值稅納稅申報和納稅審核

　　一,、納稅義務人的審核

　　土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,。包括內(nèi),、外資企業(yè)，行政事業(yè)單位,，中,、外籍個人等。

　　【例題?多選題】下列單位中,，屬于土地增值稅納稅人的有( ),。

　　A.建造房屋的施工單位

　　B.銷售商品房的中外合資房地產(chǎn)公司

　　C.轉讓國有土地使用權的事業(yè)單位

　　D.管理房地產(chǎn)的物業(yè)公司

　　E.轉讓辦公樓的工業(yè)企業(yè)

　　【答案】BCE

　　二、征稅范圍的審核

　　(一)基本規(guī)定

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅,。

　　1.轉讓國有土地使用權,，包括出售、交換和贈與;

　　2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓;

　　3.存量房地產(chǎn)的買賣,。

　　【提示】不屬于土地增值稅征稅范圍的有:國有土地使用權出讓的行為;未轉讓土地使用權,、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。

　　(二)特殊情況

　　【例題1?單選題】下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的是( ),。

　　A.國家機關轉讓自用的房產(chǎn)

　　B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

　　C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)

　　D.投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)

　　【答案】C

　　【例題2?多選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于( )的,，應確認相應的收入計算繳納土地增值稅。

　　A.抵償債務

　　B.對外投資

　　C.通過全國老年基金會捐贈給老年活動中心

　　D.向投資者分配利潤

　　E.出租

　　【答案】ABD

　　【例題3?多選題】下列各項中,，屬于土地增值稅征稅范圍的有( ),。

　　A.轉讓地下建筑物產(chǎn)權

　　B.轉讓國有土地使用權

　　C.轉讓地上建筑物產(chǎn)權

　　D.轉讓地上附著物產(chǎn)權

　　E.出讓國有土地使用權

　　【答案】ABCD

　　三、稅率的審核

　　四級超率累進稅率

　　四,、計稅依據(jù)的審核

　　計稅依據(jù)：轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　增值額=收入額-規(guī)定的扣除項目金額

　　【提示】審核時注意：有無分解收入,、隱瞞收入、收入長期掛賬不及時申報納稅以及成交價格明顯偏低的問題,。同時2016年5月1日后營改增后收入應為不含增值稅的收入,。

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉讓

　　1.取得土地使用權所支付的金額

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

　　【提示】

　　①以出讓方式取得土地使用權的,，為支付的土地出讓金;

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵嗟模瑸檗D讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;

　?、垡赞D讓方式取得土地使用權的,，為實際支付的地價款。

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用,，例如：契稅,、過戶手續(xù)費等。

　　【提示】其取得土地使用權時所支付的金額需要在已開發(fā)轉讓,、未開發(fā)轉讓的項目中進行分配,，僅就對外轉讓部分計入扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎設施費

　　(5)公共配套設施費

　　(6)開發(fā)間接費用

　　【提示1】企業(yè)根據(jù)會計準則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本,，但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出,。但企業(yè)所得稅與會計準則的規(guī)定一致。

　　【提示2】開發(fā)成本需要在已轉讓,、未轉讓的項目中進行分配,，僅就對外轉讓部分計入扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　會計核算中：管理費用,、財務費用,、銷售費用

　　此部分扣除不是以財務核算為基礎，關鍵取決于利息的處理,。

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并能提供金融機構的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【提示】

　?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的,。

　　③部分開發(fā)或轉讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除,。

　　【關于利息】

　　(1)全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照以上方法扣除,。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一),。

　　(3)土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至開發(fā)費用中計算扣除,。

　　【例題1?單選題】某省規(guī)定土地增值稅清算時利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠按清算對象分攤并能夠提供金融機構證明，能夠單獨計算扣除,，在進行土地增值稅清算時,，作為清算對象扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”金額應是( )。(2013年)

　　A.利息+銷售費用+管理費用

　　B.利息+[取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含利息支出)]×5%

　　C.利息+[取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×5%

　　D.利息+[取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×(5%+20%)

　　【答案】B

　　【解析】納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并能提供金融機構的貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

　　【例題2·多選題】在計算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時,，關于房地產(chǎn)開發(fā)費用的表述正確的有( ),。

　　A.利息的上浮幅度要按國家有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

　　B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除

　　C.借款利息必須按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤扣除

　　D.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

　　E.利息支出可按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計算扣除

　　【答案】AD

　　【例題3?單選題】根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,，納稅人在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時,，對財務費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的,，允許扣除,。下列項目中能計入利息支出扣除的是( ),。

　　A.金融機構加收的罰息

　　B.超過貸款期限的利息部分

　　C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額

　　【答案】D

　　4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費”(營業(yè)稅,、城建稅、教育費附加,、地方教育費附加),。

　　(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅兩費”(營業(yè)稅,、印花稅、城建稅,、教育費附加,、地方教育費附加)。

　　【注意】關于可以扣除的稅金,，至2016年5月1日后轉讓房地產(chǎn)不再繳納營業(yè)稅,，但相關政策至今并未出臺，估計考試或者回避,，或者考核2016年5月1日之前的業(yè)務,，所以此部分內(nèi)容仍然以原政策講解。

　　【例題1·多選題】非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn),，計算土地增值稅的增值額時,，準予扣除的與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金包括( )。(2015年改編)

　　A.教育費附加

　　B.城市維護建設稅

　　C.增值稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.印花稅

　　【答案】ABE

　　【解析】選項C增值稅為價外稅,，不得在計算土地增值稅時扣除;選項D：在計算土地增值稅時,，不得扣除房產(chǎn)稅;選項E：房產(chǎn)企業(yè)銷售新建房時，印花稅計入“管理費用”中扣除,，不在稅金中單獨扣除,，但非房產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時，是可以在稅金中單獨扣除,。

　　【例題2?單選題】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報表(一)中,，“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”中不包括( )。(2012年改編)

　　A.地方教育費附加

　　B.印花稅

　　C.城市維護建設稅

　　D.教育費附加

　　【答案】B

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【例題1?多選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時,，下列項目可作為計算加計扣除依據(jù)的有( ),。(2014年)

　　A.取得土地使用權繳納的契稅

　　B.支付的直接進行房地產(chǎn)開發(fā)管理人員的工資

　　C.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費

　　D.銷售開發(fā)產(chǎn)品支付銷售公司的手續(xù)費

　　E.精裝房的裝修費

　　【答案】ABE

　　【例題2·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的下列各項稅費，可以作為加計20%扣除范圍的是( ),。

　　A.取得土地使用權支付的契稅

　　B.銷售過程中支付的印花稅

　　C.銷售過程中繳納的增值稅

　　D.銷售過程中繳納的教育費附加

　　【答案】A

　　【解析】契稅計入取得土地的地價款中,，可以作為加計扣除的基數(shù)。

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