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　　土地增值稅納稅申報和納稅審核

　　一,、納稅義務(wù)人的審核

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi),、外資企業(yè),，行政事業(yè)單位，中,、外籍個人等,。

　　【例題?多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有( ),。

　　A.建造房屋的施工單位

　　B.銷售商品房的中外合資房地產(chǎn)公司

　　C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的事業(yè)單位

　　D.管理房地產(chǎn)的物業(yè)公司

　　E.轉(zhuǎn)讓辦公樓的工業(yè)企業(yè)

　　【答案】BCE

　　二,、征稅范圍的審核

　　(一)基本規(guī)定

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

　　1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),，包括出售、交換和贈與;

　　2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;

　　3.存量房地產(chǎn)的買賣,。

　　【提示】不屬于土地增值稅征稅范圍的有:國有土地使用權(quán)出讓的行為;未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

　　(二)特殊情況

　　【例題1?單選題】下列項目中,，按稅法規(guī)定可以免征或不征土地增值稅的是( )。

　　A.國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

　　B.稅務(wù)機關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)

　　C.對國有企業(yè)進行評估增值的房產(chǎn)

　　D.投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)

　　【答案】C

　　【例題2?多選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于( )的,，應(yīng)確認相應(yīng)的收入計算繳納土地增值稅。

　　A.抵償債務(wù)

　　B.對外投資

　　C.通過全國老年基金會捐贈給老年活動中心

　　D.向投資者分配利潤

　　E.出租

　　【答案】ABD

　　【例題3?多選題】下列各項中,，屬于土地增值稅征稅范圍的有( ),。

　　A.轉(zhuǎn)讓地下建筑物產(chǎn)權(quán)

　　B.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)

　　C.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)

　　D.轉(zhuǎn)讓地上附著物產(chǎn)權(quán)

　　E.出讓國有土地使用權(quán)

　　【答案】ABCD

　　三,、稅率的審核

　　四級超率累進稅率

　　四、計稅依據(jù)的審核

　　計稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　增值額=收入額-規(guī)定的扣除項目金額

　　【提示】審核時注意：有無分解收入,、隱瞞收入,、收入長期掛賬不及時申報納稅以及成交價格明顯偏低的問題。同時2016年5月1日后營改增后收入應(yīng)為不含增值稅的收入,。

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

　　【提示】

　?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為支付的土地出讓金;

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金;

　　③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,，為實際支付的地價款,。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，例如：契稅,、過戶手續(xù)費等,。

　　【提示】其取得土地使用權(quán)時所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配,，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除,。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費

　　(5)公共配套設(shè)施費

　　(6)開發(fā)間接費用

　　【提示1】企業(yè)根據(jù)會計準則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本，但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出,。但企業(yè)所得稅與會計準則的規(guī)定一致,。

　　【提示2】開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓、未轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配,，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除,。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　會計核算中：管理費用、財務(wù)費用,、銷售費用

　　此部分扣除不是以財務(wù)核算為基礎(chǔ),，關(guān)鍵取決于利息的處理。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【提示】

　?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。

　?、鄄糠珠_發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除,。

　　【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照以上方法扣除,。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一),。

　　(3)土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費用中計算扣除,。

　　【例題1?單選題】某省規(guī)定土地增值稅清算時利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠按清算對象分攤并能夠提供金融機構(gòu)證明，能夠單獨計算扣除,，在進行土地增值稅清算時,，作為清算對象扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”金額應(yīng)是( )。(2013年)

　　A.利息+銷售費用+管理費用

　　B.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含利息支出)]×5%

　　C.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×5%

　　D.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×(5%+20%)

　　【答案】B

　　【解析】納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　【例題2·多選題】在計算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時,，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的表述正確的有( ),。

　　A.利息的上浮幅度要按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

　　B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除

　　C.借款利息必須按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤扣除

　　D.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

　　E.利息支出可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計算扣除

　　【答案】AD

　　【例題3?單選題】根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,，納稅人在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時,，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,，允許扣除,。下列項目中能計入利息支出扣除的是( )。

　　A.金融機構(gòu)加收的罰息

　　B.超過貸款期限的利息部分

　　C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額

　　【答案】D

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費”(營業(yè)稅,、城建稅,、教育費附加、地方教育費附加),。

　　(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅兩費”(營業(yè)稅,、印花稅、城建稅、教育費附加,、地方教育費附加),。

　　【注意】關(guān)于可以扣除的稅金，至2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不再繳納營業(yè)稅,，但相關(guān)政策至今并未出臺,，估計考試或者回避，或者考核2016年5月1日之前的業(yè)務(wù),，所以此部分內(nèi)容仍然以原政策講解,。

　　【例題1·多選題】非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn)，計算土地增值稅的增值額時,，準予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括( ),。(2015年改編)

　　A.教育費附加

　　B.城市維護建設(shè)稅

　　C.增值稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.印花稅

　　【答案】ABE

　　【解析】選項C增值稅為價外稅，不得在計算土地增值稅時扣除;選項D：在計算土地增值稅時,，不得扣除房產(chǎn)稅;選項E：房產(chǎn)企業(yè)銷售新建房時,，印花稅計入“管理費用”中扣除，不在稅金中單獨扣除,，但非房產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時,，是可以在稅金中單獨扣除。

　　【例題2?單選題】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報表(一)中,，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中不包括( ),。(2012年改編)

　　A.地方教育費附加

　　B.印花稅

　　C.城市維護建設(shè)稅

　　D.教育費附加

　　【答案】B

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【例題1?多選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時，下列項目可作為計算加計扣除依據(jù)的有( ),。(2014年)

　　A.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

　　B.支付的直接進行房地產(chǎn)開發(fā)管理人員的工資

　　C.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費

　　D.銷售開發(fā)產(chǎn)品支付銷售公司的手續(xù)費

　　E.精裝房的裝修費

　　【答案】ABE

　　【例題2·單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的下列各項稅費,，可以作為加計20%扣除范圍的是( )。

　　A.取得土地使用權(quán)支付的契稅

　　B.銷售過程中支付的印花稅

　　C.銷售過程中繳納的增值稅

　　D.銷售過程中繳納的教育費附加

　　【答案】A

　　【解析】契稅計入取得土地的地價款中,，可以作為加計扣除的基數(shù),。

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