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稅率的審核

　　四級(jí)超率累進(jìn)稅率

計(jì)稅依據(jù)的審核

　　計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

　　增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　【提示】審核時(shí)注意：有無(wú)分解收入,、隱瞞收入,、收入長(zhǎng)期掛賬不及時(shí)申報(bào)納稅以及成交價(jià)格明顯偏低的問(wèn)題。同時(shí)2016年5月1日后營(yíng)改增后收入應(yīng)為不含增值稅的收入,。

　　(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

　　【提示】

　?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為支付的土地出讓金;

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;

　　③以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款,。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,，例如：契稅、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等,。

　　【提示】其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓,、未開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除,。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

　　【提示1】企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核算要求將開(kāi)發(fā)利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致,。

　　【提示2】開(kāi)發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓,、未轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配,，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除,。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　會(huì)計(jì)核算中：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,、銷(xiāo)售費(fèi)用

　　此部分扣除不是以財(cái)務(wù)核算為基礎(chǔ),，關(guān)鍵取決于利息的處理。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【提示】

　　①利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除,。

　　②對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的,。

　　③部分開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷(xiāo)售比例扣除,。

　　【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金,，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除,。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法(二者選其一),。

　　(3)土地增值稅清算時(shí),，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。