2014年《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》高頻考點(diǎn)：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　[小編“娜寫(xiě)年華”]本篇為2014年中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試之《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》第四章“投資性房地產(chǎn)”第四節(jié)高頻考點(diǎn)精講：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置,，本節(jié)內(nèi)容主要介紹房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,。

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　　【考情分析】

　　考頻：★★★

　　2010年判斷,，2008年,、2009年,、2010年單選

　　【本節(jié)目錄】

　　1.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　【高頻考點(diǎn)】：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更,。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,，滿(mǎn)足下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　�,。�1）投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn),。在此種情況下,，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),，企業(yè)開(kāi)始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期,。

　�,。�2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租,，通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租,，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開(kāi)始日,。租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期,。

　�,。�3）自用建筑物停止自用，改為出租,。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品,、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),。在此種情況下,，轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日。

　�,。�4）自用土地使用權(quán)停止自用,，改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品,、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值,，該土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后,，確定用于賺取租金或資本增值的日期。

　�,。�5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售,，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。在這種情況下,，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿(mǎn),，企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售的日期。

　　以上所指確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面：一是企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書(shū)面決議,；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變,，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。

　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　1. 成本模式下的轉(zhuǎn)換

　�,。�1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),。

　　企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊,、減值準(zhǔn)備等,，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”,、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目,，按其賬面余額，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目,，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,，按已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目,，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目,，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,，貸記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,。

　　（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,。

　　企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目,，按照已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo),，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目,，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額,，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,。

　　（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),。

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊,、減值準(zhǔn)備等,，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”,、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,，按其賬面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目,，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目,，按已計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo),，借記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目,，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,。

　�,。�4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”,，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目,。

　　2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換

　�,。�1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日,，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本,，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目,，按其差額,，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

　�,。�2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,。

　　企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值,，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益,。

　　轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目,，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng),，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目,；按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,。

　�,。�3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊,，借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”或“累計(jì)折舊”科目,，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”,、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,，按其賬面余額，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”科目,；同時(shí),，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額,，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目,，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額,，貸記“資本公積——其他資本公積”科目,。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,。

　�,。�4）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額,，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目,；同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,，按其差額,，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額,，貸記“資本公積——其他資本公積”科目,。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,。

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