2023年《經(jīng)濟法》恒考點講解及練習題：房屋租賃合同
各位考生在備考中級會計的時候,，千萬不要因為一點小事就放棄學習,，你要知道當你停下來的時候,，其他人都仍在努力奮斗。為方便大家理解記憶,，東奧會計在線整理了中級會計考試經(jīng)濟法恒考點【房屋租賃合同】的講解及相關習題，趕緊來看看吧,！
(一)效力特別規(guī)定
1.出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的,，人民法院應當認定有效,。
2.出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的,，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效,。
3.房屋租賃合同無效,，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持,。
(二)一房數(shù)租(占有→備案登記→成立)
出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(3)合同成立在先的,。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,，依照民法典的有關規(guī)定處理,。
(三)承租人的優(yōu)先購買權
1.出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利;但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后,，承租人在15日內未明確表示購買的,，視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
(四)買賣不破租賃的例外
租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動,，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(1)房屋在出租前已設立抵押權,，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。
【單項選擇題】
甲,、乙訂立了關于甲某套住宅的房屋租賃合同。根據(jù)合同法律制度規(guī)定,，下列說法中正確的是( ),。
A.如租賃期限為1年，甲乙雙方未采用書面形式訂立該租賃合同的,，合同無效
B.如由于乙暴力使用,，造成該房屋窗戶玻璃破碎，則甲無須承擔維修義務
C.租期過半,，甲將該房屋出賣給自己外甥,，則乙不享有同等條件下優(yōu)先購買權
D.租期過半，甲將房屋出賣給丙,，則丙可以主張解除原租賃合同,，請求乙騰退房屋
● ● ●
【正確答案】B
【答案解析】(1)選項A：租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式,。當事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃,。(2)選項B：因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔規(guī)定的維修義務。(3)選項C：出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外,。近親屬,，指配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,。外甥不屬于近親屬,，因此承租人乙享有優(yōu)先購買權。(4)選項D：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的,，不影響租賃合同的效力,。
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