土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算_2020年CPA稅法每日一大題
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【例題·計(jì)算問答題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人,擬對(duì)其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,,該項(xiàng)目相關(guān)信息如下:
(1)2016年1月以9000萬元競(jìng)得國有土地一宗,,并按規(guī)定繳納契稅。
(2)該項(xiàng)目2016年開工建設(shè),,《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25號(hào),,2018年12月底竣工,發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元,,開發(fā)費(fèi)用3400萬元,。
(3)該項(xiàng)目所屬幼兒園建成后已無償移交政府,歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元,。
(4)2019年4月,,該項(xiàng)目銷售完畢,取得含稅銷售收入36750萬元,。
(其他相關(guān)資料:契稅稅率為4%,,利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%,,企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅,。)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問題,,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。(2019年)
(1)說明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。
(2)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額,。
(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額,、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用,。
(5)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù),。
(6)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。
【答案及解析】
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅,。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目,。
(2)應(yīng)繳納的增值稅額=36750/(1+5%)×5%=1750(萬元)
【提示】一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,,不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款,。
(3)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1750×(7%+3%+2%)=210(萬元)
(4)取得土地使用權(quán)所支付的金額=9000×(1+4%)=9360(萬元)
允許扣除的開發(fā)成本=6000(萬元)
允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(9360+6000)×10%=1536(萬元)
(5)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=9360+6000+1536+210+(9360+6000)×20%=20178(萬元)
(6)不含稅收入=36750-1750=35000(萬元)
增值額=35000-20178=14822(萬元)
增值率=14822/20178=73.46%
該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9(萬元),。
——以上注冊(cè)會(huì)計(jì)考試相關(guān)考點(diǎn)內(nèi)容選自劉穎老師授課講義
(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,,僅供考生學(xué)習(xí)使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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