2015《稅法》綜合題易考點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進(jìn)入2015年注會強(qiáng)化提高沖刺備考期,，為幫助考生們在最后階段提高備考效率,，我們根據(jù)2015年注冊會計(jì)師考試大綱為考生們總結(jié)了《稅法》科目的選擇題、計(jì)算題和綜合題易考點(diǎn),，下面我們一起來復(fù)習(xí)2015《稅法》綜合題易考點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,。

　　本考點(diǎn)能力等級：

　　能力等級 3—— 綜合運(yùn)用能力

　　考生應(yīng)當(dāng)在理解基本理論、基本原理和相關(guān)概念的基礎(chǔ)上,，在比較復(fù)雜的職業(yè)環(huán)境上,，堅(jiān)守職業(yè)價值觀、遵循職業(yè)道德,、堅(jiān)持職業(yè)態(tài)度,，綜合運(yùn)用相關(guān)專業(yè)學(xué)科知識和職業(yè)技能解決實(shí)務(wù)問題。

　　本知識點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第六節(jié)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算的內(nèi)容,。

　　綜合題易考點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)清算單位

　　(1)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

　　(2)開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算增值額,。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

　　2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢;

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵、對外投資,、分紅,、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理,。

　　收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,。

　　3.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下——不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　(四)扣除項(xiàng)目規(guī)定

　　1.可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目

　　(1)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房,、會所,、停車場(庫)、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本,、費(fèi)用可以扣除;②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,，其成本,、費(fèi)用可以扣除;③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　(6)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　2.可核定扣除項(xiàng)目

　　前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,。(P208(四)2.)

　　3.不可扣除的項(xiàng)目

　　(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除,。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。

　　(3)竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　(七)土地增值稅的核定征收

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為：

　　(1)依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的,。

　　核定的征收率：為了規(guī)范核定工作,，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際,，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率,。

　　注意：核定征收率(P210)≠預(yù)征率(P211)

　　(八)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報,，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　(九)清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。