2015《稅法》基礎(chǔ)考點(diǎn)：房產(chǎn)稅稅率,、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　【東奧小編】現(xiàn)階段進(jìn)入2015年注會(huì)基礎(chǔ)備考期,，是全面梳理考點(diǎn)的寶貴時(shí)期，我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅法》基礎(chǔ)考點(diǎn)：房產(chǎn)稅稅率,、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)稅率

　　(二)計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

　　(三)在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)需注意的幾個(gè)特殊規(guī)定

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法》科目第八章房產(chǎn)稅法,、城鎮(zhèn)土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅法的內(nèi)容,。

　　【知識(shí)點(diǎn)】：房產(chǎn)稅稅率,、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)稅率

　　房產(chǎn)稅采用比例稅率，有兩檔規(guī)定稅率,，另有一檔優(yōu)惠稅率：

　　【特別歸納】個(gè)人出租住房,，應(yīng)繳納的稅種及對(duì)應(yīng)稅率如下(未考慮城建稅及教育費(fèi)附加、地方教育附加,，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅)：

　　(二)計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

　　【特別提示】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),。

　　【歸納1】地上房產(chǎn)按照三個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅：

　　第1步是確定計(jì)稅余值：需要減除規(guī)定比例的損耗來確定計(jì)稅余值

　　第2步是計(jì)算年稅額：用確定的計(jì)稅余值乘稅率計(jì)算房產(chǎn)稅年稅額(此步計(jì)算時(shí)也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定)

　　第3步是計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅義務(wù)期間的應(yīng)納稅額)

　　【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨(dú)立的地下建筑物，有不同的征稅規(guī)則：

　　與地上房屋相連的地下建筑物,，要將地上地下視為一個(gè)整體,，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分三個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅；

　　單獨(dú)的地下建筑物在從價(jià)計(jì)稅時(shí)分四個(gè)步驟計(jì)算房產(chǎn)稅,。

　　第1步是確定應(yīng)稅原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途進(jìn)行規(guī)定比例的應(yīng)稅原值確認(rèn)

　　第2步確定計(jì)稅余值：用調(diào)整好的地下建筑物應(yīng)稅原值減除規(guī)定比率的損耗率計(jì)算確定計(jì)稅余值

　　第3步是計(jì)算年稅額：用確定的計(jì)稅余值乘稅率計(jì)算房產(chǎn)稅年稅額(此步計(jì)算時(shí)也要結(jié)合稅收優(yōu)惠規(guī)定)

　　第4步是計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)納稅額進(jìn)行確定(由年稅額折算成應(yīng)履行納稅期間的應(yīng)納稅額),。

　　(三)在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)需注意的幾個(gè)特殊規(guī)定

　　1.對(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn)的規(guī)定

　　對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對(duì)只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的,，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅,。

　　假定甲與其他投資人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共負(fù)盈虧,，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人,，從價(jià)計(jì)稅。

　　假定甲只收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的,，則甲為房產(chǎn)稅納稅人，從租計(jì)稅,。

　　【特別歸納】不同投資聯(lián)營方式的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)稅規(guī)定辨析：

　　方式1.以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的

　　營業(yè)稅：不征收

　　城建稅和教育費(fèi)附加,、地方教育附加：不涉及

　　土地增值稅：聯(lián)營雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè)的,，暫免征收;聯(lián)營的企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資聯(lián)營的,，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅

　　契稅：以房產(chǎn)作投資,、入股，視同房屋買賣,，由產(chǎn)權(quán)承受方計(jì)算繳納契稅

　　房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)計(jì)稅余值從價(jià)計(jì)征

　　方式2.只收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的

　　營業(yè)稅：按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”的5%稅率計(jì)征

　　城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加：按照營業(yè)稅稅額及法定稅率,、征收比率計(jì)征

　　土地增值稅：視同房地產(chǎn)出租,，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

　　契稅：視同房地產(chǎn)出租,，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收契稅

　　房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)租金收入從租計(jì)征

　　2.對(duì)融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定

　　根據(jù)財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn),，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

　　3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

　　一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求,，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水,、采暖、消防,、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　二是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,。

　　4.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。其中自營的,，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,，依照租金收入計(jì)征,。