2014《稅法》答疑精選：不動(dòng)產(chǎn)差額計(jì)稅的理解與總結(jié)

　　【東奧小編】2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試正式進(jìn)入基礎(chǔ)復(fù)習(xí)階段,，以下是東奧會(huì)計(jì)在線獨(dú)家提供的關(guān)于2014注會(huì)考試《稅法》科目第七章資源稅和土地增值稅的部分精彩答疑,，供學(xué)員們參考復(fù)習(xí)，幫助大家進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,。

　　【提問原題】：

　　原題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題

　　市區(qū)某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟4年前購(gòu)置的辦公樓,，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得轉(zhuǎn)讓收入340萬元,。該辦公樓購(gòu)置原價(jià)為200萬元,，已計(jì)提折舊80萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,，該辦公樓的重置成本價(jià)為280萬元,，成新度折扣率為7成。已知產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率為0.5‰,。該工業(yè)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額為( )萬元,。

　　A.212.13

　　B.203.87

　　C.125.13

　　D.135.99

　　正確答案：D

　　知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅的應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　答案解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=340×0.5‰+(340-200)×5%×(1+7%+3%+2%)=8.01(萬元)，扣除項(xiàng)目金額=280×70%+8.01=204.01(萬元),，增值額=340-204.01=135.99(萬元),。

　　【東奧注會(huì)學(xué)員提問】：

　　老師：

　　從會(huì)計(jì)的角度看，賣房的收益是收入-(原值-折舊),，此處營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)卻是不考慮折舊;

　　是我理解有錯(cuò)還是?

　　【東奧會(huì)計(jì)在線回答】：

　　尊敬的學(xué)員,，您好：

　　在此我們要以稅法規(guī)定為準(zhǔn)，營(yíng)業(yè)稅規(guī)定,，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)從購(gòu)買方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)費(fèi)用(含貨幣,、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)。

　　單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn),，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額(不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房),。

　　單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　單位和個(gè)人銷售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額,。

　　單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓抵債所得的土地使用權(quán)的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額,。

　　以上差額計(jì)稅必須滿足不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)是購(gòu)置的(受讓的)或是抵債所得的,，才能差額計(jì)稅。 在此因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅也屬于流轉(zhuǎn)稅,，對(duì)此因不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)是購(gòu)置的(受讓的)或是抵債所得的，對(duì)于當(dāng)初購(gòu)買或抵債所得時(shí),，對(duì)于那部分金額已經(jīng)征過營(yíng)業(yè)稅了(原來轉(zhuǎn)讓人繳納過那部分金額的營(yíng)業(yè)稅),，所以在納稅人將購(gòu)置的(受讓的)或是抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)于之前那部分已經(jīng)征過稅的就不再征稅了,，這里主要避免的是重復(fù)征稅,，并不是按其收益來征稅的。

　　納稅人銷售自建或委托他人建造的不動(dòng)產(chǎn),，納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)從購(gòu)買方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)費(fèi)用(含貨幣,、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)。

　　個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅﹔個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的,，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅﹔個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅,。

　　在此個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買不足5年的住房要全額征稅是因?yàn)橐�調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng),，抑制個(gè)人炒房的行為。請(qǐng)您了解一下!

　　祝您學(xué)習(xí)愉快!

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　　2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試答疑精華匯總(六科全)