【東奧小編】今天我們來(lái)復(fù)習(xí)土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容,，學(xué)員們安心備考,，一步一個(gè)腳印復(fù)習(xí),。小編每天發(fā)布注會(huì)考試重要知識(shí)點(diǎn)每科各兩條，并輔以相關(guān)的配套習(xí)題,，供考生們參考復(fù)習(xí),。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

所屬章節(jié)

知識(shí)點(diǎn)正文

相關(guān)習(xí)題

　　2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試時(shí)間確定為10月19日至20日,，現(xiàn)在是時(shí)候進(jìn)入備考狀態(tài)!以下是2013年注會(huì)考試重要知識(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的具體內(nèi)容和相關(guān)習(xí)題,，更有東奧注會(huì)免費(fèi)視頻供學(xué)員試聽(tīng)參考,，注會(huì)起跑，你準(zhǔn)備好了嗎!

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　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法》第八章土地增值稅第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算的內(nèi)容,。

　　【重要知識(shí)點(diǎn)】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)清算單位

　　(1)土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

　　(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

　　2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東,、償債,、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理。

　　收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　3.將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下,，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

　　(四)扣除項(xiàng)目規(guī)定

　　1.可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目

　　(1)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所,、停車場(chǎng)(庫(kù)),、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場(chǎng)館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費(fèi)用可以扣除;②建成后無(wú)償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,，其成本、費(fèi)用可以扣除;③建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用,。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

　　(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　(6)貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　2.可核定扣除項(xiàng)目

　　前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途,、區(qū)位等因素,，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除,。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

　　3.不可扣除的項(xiàng)目

　　(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

　　(3)竣工后,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未開(kāi)具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除,。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(1)依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的,。

　　為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%,，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際,，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí),，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　(九)土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金,。

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