2015《經(jīng)濟法》高頻考點：租賃合同

　　【東奧小編】我們一起來學(xué)習(xí)2015《經(jīng)濟法》高頻考點：租賃合同。本考點屬于《經(jīng)濟法》第四章合同法律制度第八單元租賃合同的內(nèi)容,。

　　【考頻分析】：

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一、租賃合同的一般規(guī)定

　　二,、房屋租賃合同的司法解釋

　　【高頻考點】：租賃合同

　　一,、租賃合同的一般規(guī)定

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效,。租賃期間屆滿,，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年,。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的,，合同應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃,。(2013年案例分析題)

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,，視為不定期租賃,。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期,。

　　3.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的,，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,。仍不能確定的,，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的,，應(yīng)當在每屆滿1年時支付,，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付,。

　　4.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù),，但當事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔,。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意,，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意,，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

　　5.風(fēng)險的承擔

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,，致使不能實現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同。(2010年案例分析題)

　　6.轉(zhuǎn)租

　　承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(向出租人)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。(2014年案例分析題)

　　7.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”,。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　二,、房屋租賃合同的司法解釋

　　1.房屋租賃合同的無效

　　(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效,。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效,。

　　(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

　　【解釋】房屋租賃合同無效,，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持,。

　　2.登記備案(2011年案例分析題)

　　當事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的,，人民法院不予支持,。

　　【相關(guān)鏈接】商品房預(yù)售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,，當事人另有約定的除外,。

　　3.承租人的優(yōu)先權(quán)(2011年多選題)

　　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。

　　(1)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的,，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

　　(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形,，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，人民法院應(yīng)予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持,。(2014年案例分析題)

　　4.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

　　具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

　　(2)出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女的;

　　(3)出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

　　(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　【相關(guān)鏈接】按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時,，其他共有人在同等條件下,，享有“優(yōu)先購買權(quán)”。

　　5.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋,。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡,、被宣告失蹤或者被宣告死亡,，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當支持,。

　　【相關(guān)復(fù)習(xí)資料】：

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　　2015《經(jīng)濟法》第四章合同法階段測試題匯總

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