2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：租賃合同

　　【東奧小編】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2015《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：租賃合同,。本考點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法律制度第八單元租賃合同的內(nèi)容,。

　　【考頻分析】：

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一,、租賃合同的一般規(guī)定

　　二,、房屋租賃合同的司法解釋

　　【高頻考點(diǎn)】：租賃合同

　　一,、租賃合同的一般規(guī)定

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效,。租賃期間屆滿,，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年,。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的,，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃,。(2013年案例分析題)

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃,。

　　(3)租賃期屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但租賃期限為不定期。

　　3.租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的,，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充,，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,。仍不能確定的,，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,。

　　4.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān),。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意,，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

　　5.風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)

　　因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損,、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同,。(2010年案例分析題)

　　6.轉(zhuǎn)租

　　承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對(duì)租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)(向出租人)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。(2014年案例分析題)

　　7.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,，即“買賣不破租賃”,。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　二,、房屋租賃合同的司法解釋

　　1.房屋租賃合同的無(wú)效

　　(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

　　(3)租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,，超過(guò)部分無(wú)效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

　　【解釋】房屋租賃合同無(wú)效,，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持,。

　　2.登記備案(2011年案例分析題)

　　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。

　　【相關(guān)鏈接】商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,，當(dāng)事人另有約定的除外,。

　　3.承租人的優(yōu)先權(quán)(2011年多選題)

　　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。

　　(1)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持;但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持,。(2014年案例分析題)

　　4.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

　　具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：

　　(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

　　(2)出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女的;

　　(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

　　(4)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

　　【相關(guān)鏈接】按份共有人將其份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下,，享有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”,。

　　5.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋,。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡,、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的,，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。

　　【相關(guān)復(fù)習(xí)資料】：

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