2014《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買(mǎi)賣(mài)合同

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2014《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買(mǎi)賣(mài)合同,。本考點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法第六單元買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復(fù)習(xí)點(diǎn)撥：本考點(diǎn)2010年和2013年考過(guò)多選題,；2011年,、2012年考過(guò)多道案例分析題,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一、買(mǎi)賣(mài)合同的一般規(guī)定

　　二,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋

　　【高頻考點(diǎn)】：買(mǎi)賣(mài)合同

　　一,、買(mǎi)賣(mài)合同的一般規(guī)定

　　1.交付的法律效力(P91)

　　(1)所有權(quán)

　　買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物“交付時(shí)”轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外,。

　　(2)孳息

　　標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣(mài)人所有,，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買(mǎi)受人所有。

　　(3)風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn),，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。

　　(4)先占有后訂立買(mǎi)賣(mài)合同

　　標(biāo)的物在訂立合同之前已為買(mǎi)受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間,。

　　2.標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

　　(1)標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān),，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。

　　(2)因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，“買(mǎi)受人”應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn),。

　　(3)出賣(mài)人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的,，標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由“買(mǎi)受人”承擔(dān)。

　　(4)出賣(mài)人將標(biāo)的物提存后,，毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買(mǎi)受人”承擔(dān)。

　　(5)因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,，標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“出賣(mài)人”承擔(dān)。

　　(6)出賣(mài)人未按照約定交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的,，“不影響”標(biāo)的物毀損,、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

　　(7)標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)的,，“不影響”因出賣(mài)人履行債務(wù)不符合約定，買(mǎi)受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利,。

　　(8)出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物,，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之日起由“買(mǎi)受人”承擔(dān),。但是，如果出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物,，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損,、滅失卻沒(méi)有告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人主張“出賣(mài)人”負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損,、滅失風(fēng)險(xiǎn)的,，人民法院應(yīng)予支持。

　　(9)當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確,，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)�,，出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買(mǎi)受人”承擔(dān),。

　　3.標(biāo)的物的檢驗(yàn)

　　(1)當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的

　　買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人;買(mǎi)受人怠于通知的,，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

　　(2)當(dāng)事人未約定檢驗(yàn)期間的

　　買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣(mài)人的,，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定;但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的,，適用質(zhì)量保證期，不適用2年的規(guī)定,。

　　4.買(mǎi)賣(mài)合同的特別解除規(guī)則

　　(1)因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的,，解除合同的效力及于從物;標(biāo)的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物,。

　　(2)標(biāo)的物為數(shù)物,，其中一物不符合約定的,，買(mǎi)受人可以就該物解除,，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同,。

　　(3)分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的20%的,，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人一并支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣(mài)人解除合同的,，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn),，出賣(mài)人可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

　　5.試用買(mǎi)賣(mài)合同

　　(1)對(duì)試用期間沒(méi)有約定或者約定不明確,，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,，由“出賣(mài)人”確定。

　　(2)視為購(gòu)買(mǎi)

　�,、僭囉闷陂g屆滿,，買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買(mǎi),。

　�,、谠谠囉闷趦�(nèi)，如買(mǎi)受人已支付部分或者全部?jī)r(jià)款,，應(yīng)視為同意購(gòu)買(mǎi),。

　　③在試用期內(nèi),，買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài),、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi),。

　　(3)買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)：

　�,、偌s定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí),，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物;

　�,、诩s定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物;

　�,、奂s定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;

　�,、芗s定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

　　6.招標(biāo)投標(biāo)(P94)

　　(1)招標(biāo)公告屬于要約邀請(qǐng),。

　　(2)投標(biāo)人投標(biāo)屬于要約,。

　　(3)招標(biāo)人定標(biāo)屬于承諾。

　　(4)中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后,，在指定的期間,、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，買(mǎi)賣(mài)合同正式成立,。

　　二,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋

　　1.銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng);但是，出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，視為要約;該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，仍屬于合同的組成部分,，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　(1)商品房預(yù)售,，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍,，因此出賣(mài)人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣(mài)人未取得預(yù)售許可而與買(mǎi)受人訂立預(yù)售合同的,，合同無(wú)效,，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效,。

　　(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置,、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人,，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

　　(2)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;

　　(4)出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年,，因出賣(mài)人的原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下,，由于出賣(mài)人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。

　　6.商品房買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同的效力關(guān)系

　　(1)貸款合同未能訂立,，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同,，并分析貸款合同未能訂立的原因,，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失,。

　　(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,、被撤銷(xiāo)或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除,，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人,。

　　7.違約金

　　(1)當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;

　　(2)當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

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