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2014《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買賣合同

分享： 2014-8-30 17:25:05東奧會(huì)計(jì)在線字體：大小

2014《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買賣合同

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2014《經(jīng)濟(jì)法》高頻考點(diǎn)：買賣合同。本考點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法第六單元買賣合同的內(nèi)容,。

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復(fù)習(xí)點(diǎn)撥：本考點(diǎn)2010年和2013年考過多選題,；2011年,、2012年考過多道案例分析題。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　一,、買賣合同的一般規(guī)定

　　二,、商品房買賣合同的司法解釋

　　【高頻考點(diǎn)】：買賣合同

　　一、買賣合同的一般規(guī)定

　　1.交付的法律效力(P91)

　　(1)所有權(quán)

　　買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物“交付時(shí)”轉(zhuǎn)移,，但法律另有規(guī)定的除外,。

　　(2)孳息

　　標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息歸買受人所有,。

　　(3)風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),，交付之后由買受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外,。

　　(4)先占有后訂立買賣合同

　　標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間,。

　　2.標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

　　(1)標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),，交付之后由買受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的,，“買受人”應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)出賣人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn),，買受人違反約定沒有收取的,，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由“買受人”承擔(dān),。

　　(4)出賣人將標(biāo)的物提存后,，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買受人”承擔(dān),。

　　(5)因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同,。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“出賣人”承擔(dān),。

　　(6)出賣人未按照約定交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的,，“不影響”標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移,。

　　(7)標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，“不影響”因出賣人履行債務(wù)不符合約定,，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利,。

　　(8)出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外,，毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之日起由“買受人”承擔(dān)。但是,，如果出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物,，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻沒有告知買受人，買受人主張“出賣人”負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損,、滅失風(fēng)險(xiǎn)的,，人民法院應(yīng)予支持。

　　(9)當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確,，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)�,，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由“買受人”承擔(dān),。

　　3.標(biāo)的物的檢驗(yàn)

　　(1)當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的

　　買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人;買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定,。

　　(2)當(dāng)事人未約定檢驗(yàn)期間的

　　買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣人的,，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定;但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期,，不適用2年的規(guī)定,。

　　4.買賣合同的特別解除規(guī)則

　　(1)因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物;標(biāo)的物的從物因不符合約定被解除的,，解除的效力不及于主物,。

　　(2)標(biāo)的物為數(shù)物,，其中一物不符合約定的,，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受損害的,，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同,。

　　(3)分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的20%的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價(jià)款或者解除合同,。出賣人解除合同的,，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi),。

　　5.試用買賣合同

　　(1)對試用期間沒有約定或者約定不明確,，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由“出賣人”確定,。

　　(2)視為購買

　�,、僭囉闷陂g屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示的,，視為購買,。

　　②在試用期內(nèi),，如買受人已支付部分或者全部價(jià)款,，應(yīng)視為同意購買。

　　③在試用期內(nèi),，買受人對標(biāo)的物實(shí)施了出賣,、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買,。

　　(3)買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣：

　�,、偌s定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí),，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;

　　②約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對標(biāo)的物認(rèn)可時(shí),，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;

　�,、奂s定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;

　　④約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物,。

　　6.招標(biāo)投標(biāo)(P94)

　　(1)招標(biāo)公告屬于要約邀請,。

　　(2)投標(biāo)人投標(biāo)屬于要約。

　　(3)招標(biāo)人定標(biāo)屬于承諾,。

　　(4)中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后,，在指定的期間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書面合同,，買賣合同正式成立,。

　　二、商品房買賣合同的司法解釋

　　1.銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是,，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，仍屬于合同的組成部分,，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　(1)商品房預(yù)售,，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明,。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的,，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的,，合同有效,。

　　(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件,，當(dāng)事人另有約定的除外

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

　　(2)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年,，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的,。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐,，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);