2014《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)考點：房屋租賃合同的司法解釋

　　【小編導言】2014年注冊會計師報名時間為3月31日至4月25日,，現(xiàn)階段進入2014注會基礎(chǔ)備考期,，是打牢基礎(chǔ)的重要階段，我們一起來學習2014《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)考點：房屋租賃合同的司法解釋,。

　　【內(nèi)容導航】：

　　1.房屋租賃的無效

　　2.登記備案

　　3.承租人的優(yōu)先權(quán)

　　4.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《經(jīng)濟法》科目第四章合同法律制度第七單元租賃合同的內(nèi)容,。

　　【知識點】：房屋租賃合同的司法解釋

　　1.房屋租賃的無效

　　(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,，人民法院應當認定有效,。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,，人民法院應當認定有效,。

　　(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的,，人民法院應當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

　　【解釋】房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,，人民法院一般應予支持,。

　　2.登記備案(2011年案例分析題)

　　當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認合同無效的,，人民法院不予支持。

　　【相關(guān)鏈接】商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù),，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,，當事人另有約定的除外。

　　3.承租人的優(yōu)先權(quán)(2010年案例分析題、2011年多選題)

　　出租人出賣租賃房屋的,，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。

　　(1)只有房屋租賃規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán),，其他標的物租賃并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　(2)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,，應當在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。

　　(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形,，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持,。

　　(4)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的,，人民法院不予支持：

　�,、俜课莨灿腥诵惺箖�(yōu)先購買權(quán)的;

　　②出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女的;

　　③出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

　�,、艿谌�人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　4.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋,。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡,、被宣告失蹤或者被宣告死亡,，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支持,。