2014《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)考點(diǎn)：租賃合同

　　【小編導(dǎo)言】2014年注冊會計(jì)師報(bào)名時(shí)間為3月31日至4月25日，現(xiàn)階段進(jìn)入2014注會基礎(chǔ)備考期,，是打牢基礎(chǔ)的重要階段，我們一起來學(xué)習(xí)2014《經(jīng)濟(jì)法》基礎(chǔ)考點(diǎn)：租賃合同,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.租賃合同的期限

　　2.不定期租賃

　　3.維修義務(wù)

　　4.轉(zhuǎn)租

　　5.租金的支付期限

　　6.買賣不破租賃

　　7.因不可歸責(zé)于承租人的事由

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》科目第四章合同法律制度第七單元租賃合同的內(nèi)容,。

　　【知識點(diǎn)】：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效,。租賃期間屆滿,，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年,。

　　【相關(guān)鏈接1】定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%,，超過主合同標(biāo)的額20%的部分，人民法院不予支持,。

　　【相關(guān)鏈接2】自然人之間的借款合同約定支付利息的，不得超過銀行同期貸款利率的4倍,。超過時(shí),，超過部分無效。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃,。

　　(2)當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,，視為不定期租賃,。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但租賃期限為不定期,。

　　【解釋】對于不定期租賃，“出租人或者承租人”均可以隨時(shí)解除合同,，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人,。

　　【相關(guān)鏈接】租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同,。

　　3.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期,。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

　　【相關(guān)鏈接】在融資租賃中,，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。

　　4.轉(zhuǎn)租

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)(向出租人)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。

　　5.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充,，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的,，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,。

　　6.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,，即“買賣不破租賃”,。

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣,。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利,。

　　7.因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損,、滅失,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同,。(2010年案例分析題)