2013《經(jīng)濟法》高頻考點：商品房買賣合同的司法解釋

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2013《經(jīng)濟法》高頻考點：商品房買賣合同的司法解釋,。本考點屬于《經(jīng)濟法》第四章合同法律制度第六節(jié)買賣合同的內(nèi)容。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.銷售廣告的性質(zhì)認定

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　4.法定解除條件

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　　7.違約金

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：精準掌握本考點,，非常重要，2012年出過案例分析題,。

　　【高頻考點】：商品房買賣合同的司法解釋

　　1.銷售廣告的性質(zhì)認定

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是,，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的,，應(yīng)當承擔違約責任,。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　(1)商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍,，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明,。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效,，但是在起訴前取得預(yù)售許可的,，合同有效。

　　(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù),，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件,，當事人另有約定的除外。

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置,、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,，應(yīng)予支持,。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;

　　(2)因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下,，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐,，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　　(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,。

　　有權(quán)登記的,。

　　6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　　(1)貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的,，則當事人可以要求解除合同,，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下,，由該當事人賠償損失,。

　　(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除,，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除,，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保人和買受人。

　　7.違約金

　　(1)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應(yīng)當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少;

　　(2)當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　2013《經(jīng)濟法》多選題：房屋預(yù)售合同

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