土地增值稅清算鑒證服務(wù)_2024年涉稅服務(wù)實務(wù)預(yù)習(xí)考點

來源：東奧會計在線責(zé)編：姜喆2024-04-01 11:19:16

如果覺得堅持不下來,，不妨嘗試一下激勵式學(xué)習(xí),，時常給自己一些獎勵，鼓勵自己繼續(xù)前進,。下面是東奧會計在線為同學(xué)們整理的稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實務(wù)》科目預(yù)習(xí)階段考點,，希望同學(xué)們可以堅持打卡，持續(xù)積累哦,！

土地增值稅清算鑒證服務(wù)

一,、關(guān)注事項（掌握）

土地增值稅清算鑒證，是指鑒證人接受委托,，依照稅收法律法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準,，按照一定的程序和方法，對被鑒證人的土地增值稅清算的合法性,、準確性進行鑒定和證明,，并出具鑒證報告的活動。

（一）清算項目是否合法（掌握）

1.清算項目及其范圍是否客觀,、準確,；

2.不同期間、不同項目收入確認,、成本歸集是否符合會計和稅法規(guī)定,；

3.普通住宅、非普通住宅的收入支出劃分是否合理,；

4.清算起止時間是否符合稅法規(guī)定,；

5.有免稅項目的,，與征稅項目劃分是否清晰準確。

（二）收入總額是否合法準確（掌握）

1.被鑒證人清算收入確認是否符合稅法規(guī)定,。

2.被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期,、交付使用日期、預(yù)售款確認收入日期,、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準確,。

3.銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生,、內(nèi)容完整,、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確,；重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理,。

4.被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理,。

5.按揭款收入是否申報納稅,，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形。

6.被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán),，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款,。

7.被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅,。

8.被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符,，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導(dǎo)致收入變化的,，是否按照稅法規(guī)定處理,；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的,，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定,。

9.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認是否合法準確，包括開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵,、對外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

（三）扣除項目金額是否合法準確（掌握）

1.該清算扣除項目金額與收入總額是否配比,；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,，是否實際發(fā)生,；實際發(fā)生的支出是否取得合法憑據(jù),；扣除項目金額是否在各扣除項目中準確歸集；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的,，是否按照受益對象合理分攤共同的成本費用,。

2.具體扣除項目的鑒證，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注的事項：

鑒證項目

關(guān)注事項

取得土地使用權(quán)所支付的金額

（1）同一宗土地有多個開發(fā)項目或分期分批開發(fā)的,，其分攤方法是否合理,、金額計算是否準確

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用,、財務(wù)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額

（3）是否與市場價格存在明顯差異

（4）土地閑置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除

土地征用及

拆遷補償費

（1）實際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異

（2）拆遷補償費是否實際發(fā)生

（3）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定

前期工程費,、

基礎(chǔ)設(shè)施費

（1）實際支出額與概（預(yù)）算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用,、管理費用,、財務(wù)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,，是否按項目合理分攤

建筑安裝工程費

（1）是否與決算報告、審計報告,、工程結(jié)算報告,、工程施工合同記載的內(nèi)容相符

（2）自購建材費用是否重復(fù)扣除

（3）單位定額成本是否存在異常

（4）自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費,、材料費,、機械使用費等情況

（5）是否取得項目所在地稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票

公共配套設(shè)施費

（1）公共配套設(shè)施的界定是否準確、產(chǎn)權(quán)是否明確,、是否真實發(fā)生,、有無預(yù)提情況

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用,、財務(wù)費用記入公共配套設(shè)施費

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費,，是否按項目合理分攤

（4）是否含有其他企業(yè)的費用

開發(fā)間接費用

（1）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用

（2）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效

（3）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分攤,，是否將其他項目的開發(fā)間接費用記入了清算項目

（4）是否含有其他企業(yè)的費用

（5）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用,、管理費用、財務(wù)費用記入開發(fā)間接費用

（6）有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況

利息支出

（1）據(jù)實申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用

（2）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出,，是否按項目合理分攤

（3）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出

（4）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定

（5）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

（6）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除

（7）是否剔除借款手續(xù)費,、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用

（8）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,，計提利息是否符合稅法規(guī)定

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

有關(guān)的稅金

（1）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定,，是否與收入相關(guān)、配比,，企業(yè)是否繳納

（2）是否扣除不屬于清算范圍,、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金

加計扣除項目

（1）取得后未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),，取得后僅進行土地開發(fā)未建造房屋即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及取得后未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),，扣除項目金額是否符合稅法規(guī)定

（2）是否將代收費用作為加計扣除的基數(shù)

（3）是否將已計入開發(fā)成本的利息支出計入加計扣除的基數(shù)

所屬章節(jié)：第六章涉稅鑒證與納稅情況審查服務(wù)

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2023年《涉稅服務(wù)實務(wù)》高效基礎(chǔ)班授課講義

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）

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