涉稅服務實務沖刺考點速記手冊：土地增值稅應納稅額的審核
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土地增值稅應納稅額的審核
土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產所取得的增值額,。
增值額=轉讓房地產收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
（一）應稅收入：包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益，應稅收入不含增值稅,。
收入的形式：貨幣收入,、實物收入和其他收入。
（二）扣除項目金額審核（新5舊3）
1.銷售新房及建筑物（房地產開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產品）
（1）取得土地使用權所支付的金額（A）：包括地價款,、有關費用和契稅,。
（2）房地產開發(fā)成本（B）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎設施費、公共配套設施費,、開發(fā)間接費用等,。
（3）房地產開發(fā)費用（C）
房地產開發(fā)費用的兩種扣除方式：
①利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內
C=利息+（A+B）×5%以內
②利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內
C=（A+B）×10%以內
計算扣除的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。
【提示】
①房地產開發(fā)費用不是按照實際發(fā)生額進行扣除，稅法≠會計,；
②利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,，超過利息上浮幅度的部分不允許扣除；
③對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,；
④罰息在企業(yè)所得稅前可以扣除,，但在計算土地增值稅時不得扣除。
（4）與轉讓房地產有關的稅金（D）
從事房地產開發(fā)的納稅人：城建稅,、教育費附加,，不包括印花稅。
【提示】
①非房地產開發(fā)企業(yè)可以扣除印花稅,。
②對于地方教育附加,，能否扣除考生須注意題干提示和要求。
（5）財政部確定的其他扣除項目（E）
從事房地產開發(fā)的納稅人適用：加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%
E=（A+B）×20%
2.銷售舊房及建筑物
（1）取得土地使用權所支付的金額,；
（2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
【提示】不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的,，經當地稅務部門確認，上述（1）和（2）可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除,。
①“每年”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年,；超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年,。
②對納稅人購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數,。
既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的,，稅務機關可以核定征收。
（3）在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加、印花稅,。
（三）應納稅額
1.增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
2.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數
3.應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
（注：以上《涉稅服務實務》內容由東奧教務團隊整理）
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