涉稅服務實務沖刺考點速記手冊：土地增值稅征稅范圍的審核

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2021-11-05 17:06:46

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土地增值稅征稅范圍的審核

1.征稅范圍的一般規(guī)定

（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅,，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅,，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)征稅,。

（3）存量房地產(chǎn)的買賣,。

2.征稅范圍的具體規(guī)定

情形	稅務處理
房地產(chǎn)的繼承	不屬于土地增值稅的征稅范圍
房地產(chǎn)的贈與	不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括兩種情況：（1）將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體,、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育,、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的行為（公益性贈與）
	上述兩種情形以外的贈與，均征稅
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途,，如果未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,，不征稅
房地產(chǎn)抵押	抵押期間，不征稅
	抵押期滿,，以房地產(chǎn)抵債發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的,，征稅
房地產(chǎn)交換	雙方發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，取得了實物形態(tài)的收入,，征稅【提示】個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，免稅
合作建房	建成后按比例分房自用,，暫免征稅
	建成后轉(zhuǎn)讓的,，征稅
房地產(chǎn)出租	產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓，不征稅
房地產(chǎn)評估增值	產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓,，不征稅
國家收回或征用	國家收回國有土地使用權(quán),、征用地上建筑物及附著物，免征
房地產(chǎn)代建行為	產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓,，不征稅
改制重組（雙方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）	（1）按照規(guī)定,，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司）,，對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅（2）按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè),，暫不征土地增值稅（3）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅（4）單位,、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資,，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅