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【內(nèi)容導(dǎo)航】

特定政策(2)、異地提供建筑服務(wù)和房開企業(yè)銷售房地產(chǎn)的征管

【所屬章節(jié)】

本知識點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》第九章 貨物和勞務(wù)稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點(diǎn)】特定政策(2),、異地提供建筑服務(wù)和房開企業(yè)銷售房地產(chǎn)的征管

特定政策(2),、異地提供建筑服務(wù)和房開企業(yè)銷售房地產(chǎn)的征管

第一節(jié) 增值稅納稅申報代理與納稅審核

六,、一般納稅人的特定政策

(三)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)

一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)(有形動產(chǎn))，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的,，可以放棄減稅,，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票,。

判斷一般納稅人適用簡易辦法的根據(jù)：是否按規(guī)定不得抵扣且未抵扣過進(jìn)項(xiàng)稅額,。

1.若按規(guī)定允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，則銷售使用過的固定資產(chǎn),，均按照適用稅率計算當(dāng)期銷項(xiàng)稅額;

2.若按規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,，則銷售使用過的固定資產(chǎn)，可以適用簡易辦法按3%征收率減按2%征稅,。

【提示】小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策也可以放棄減稅,。按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：

銷售額=含稅銷售額/(1+3%)

應(yīng)納稅額=銷售額×2%(或3%)

七、納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理

跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)，是指單位和個體工商戶在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù),。

【提示】結(jié)合跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)報告、跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)報驗(yàn),、跨區(qū)域涉稅事項(xiàng)信息反饋,，進(jìn)行綜合性掌握。

1.納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù),，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和計稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。

2.一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù),，適用一般計稅方法計稅的：

應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計算銷項(xiàng)稅額,。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報,。

3.一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù),，選擇適用簡易計稅方法計稅的：

應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。

納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報,。

【提示】納稅人提供建筑服務(wù),，按照規(guī)定允許從其取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除的分包款,，是指支付給分包方的全部價款和價外費(fèi)用。

4.一般納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的情形

(1)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,。

以清包工方式提供建筑服務(wù),，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù),。

(2)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,。

甲供工程,，是指全部或部分設(shè)備、材料,、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

(3)一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù),，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

(4)自2017年7月1日起,，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ),、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材,、混凝土,、砌體材料,、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。

(5)一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù),，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額。

安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅,。

(6)一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù),，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額,，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅,。

【新增】提供建筑服務(wù)的一般納稅人按規(guī)定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的，不再實(shí)行備案制,。以下證明材料無須向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送,，改為自行留存?zhèn)洳椋?/p>

①為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù),，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同;

②為甲供工程提供的建筑服務(wù),、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同,。

5.小規(guī)模納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額,。

納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報,。

八,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，適用本規(guī)定,。

自行開發(fā),，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的,，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(一)一般納稅人征收管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計稅方法計稅,，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用,，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅,。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的,，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅,。

(1)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款,。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅,。

【新增】(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動產(chǎn),，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。

3.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,，按照5%的征收率計算,。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計稅方法計稅的,，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當(dāng)期銷售額和適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后,，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。

未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。

未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

(二)小規(guī)模納稅人征收管理

1.預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,。

2.納稅申報

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。

未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

失去的我們不妨讓其失去，因?yàn)樗勺屛覀兩傩┿皭?；得到的我們不妨少些滿足,，因?yàn)樗勺屛覀兌嘈┣逍选?span style="font-family: inherit;">備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧,！

（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義）

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