備考稅務(wù)師的考生朋友們,，千里馬如果不努力奔跑也難以被伯樂發(fā)現(xiàn),，天資聰穎的人如果后天不努力學(xué)習(xí)也無法將才智發(fā)揮出來，只有堅(jiān)持努力的人才能實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)和價(jià)值,。

【考點(diǎn)：土地增值稅納稅審核】

一、納稅義務(wù)人和征稅范圍的審核

(一)納稅義務(wù)人

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅,。土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,。單位包括各類企業(yè),、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織,。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者,。

【提示】不論法人與自然人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì),，不論內(nèi)資與外資企業(yè),、中國公民與外籍個(gè)人，不論行業(yè)與部門,，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，都是土地增值稅的納稅人。

(二)征稅范圍

1.基本征稅范圍

【提示】(1)土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。

(2)土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為,，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的(如房地產(chǎn)的出租),，不征收土地增值稅,。

2.特殊征稅范圍

(1)房地產(chǎn)的繼承。房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人,、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后,，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

(2)房地產(chǎn)的贈(zèng)與,。下列房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍：

①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,。

②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的,。

(3)房地產(chǎn)的出租。房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

(4)房地產(chǎn)的抵押,。對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅,。待抵押期滿后,，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。

(5)房地產(chǎn)的交換,。房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍,。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),，可以免征土地增值稅,。

(6)合作建房。對(duì)于一方出地,，一方出資金,，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅,；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

3.企業(yè)改制重組土地增值稅政策

(1)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定,，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對(duì)改建前的企業(yè)將國有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

【提示】整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體,，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為,。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè),，暫不征土地増值稅。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

(4)單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地,、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

【提示】上述(1)~(4)項(xiàng)有關(guān)改制重組土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。

二、稅率的審核

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 單位：%

三,、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的審核

(一)應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

(二)扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：

(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款,。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的,，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金,；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金,；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。它是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi),。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,。

(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+ (取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最髙不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額),。

(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

全部使用自有資金,，沒有利息支出的,，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。

【提示】利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除。

5.其他扣除項(xiàng)目,。

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和”，加計(jì)20%的扣除,。

6.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格,、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金,、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,。

四,、應(yīng)納稅額的計(jì)算的審核

(一)増值額的確定

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額,。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收,。

1.隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí),。

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無正當(dāng)理由。

(二)應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

計(jì)算土地增值稅稅額,，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算,，具體方法如下：

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，計(jì)算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,，未超過100%時(shí),，計(jì)算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×40% -扣除項(xiàng)目金額×5%

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%時(shí),，計(jì)算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×50% -扣除項(xiàng)目金額× 15%

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%時(shí),，計(jì)算公式為：

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的審核

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算。

【提示】開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算增值額,。

(二)土地增值稅的清算條件

(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。

(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所,、停車場(庫),、物業(yè)管理場所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本,、費(fèi)用可以扣除；

(2)建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,，其成本,、費(fèi)用可以扣除；

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用,。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

3.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除,；未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除,。

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

(五)土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

1.依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；

3.雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的；

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的,。

六、土地增值稅稅收優(yōu)惠的審核

(一)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅。

【提示】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅,。

(二)國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),，免征土地增值稅,。

(三)因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅,。

(四)對(duì)企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源的稅收優(yōu)惠

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源的且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅,。

七、征收管理的審核

(一)納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

(二)納稅申報(bào)

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓,、房產(chǎn)買賣合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

備考稅務(wù)師考試的小伙伴們,，努力是世上一切歡樂和美好事情的源泉,，堅(jiān)持努力的人會(huì)感到生活的充實(shí)、進(jìn)步的快樂和成功的喜悅,。

說明：因考試政策,、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，東奧會(huì)計(jì)在線提供的以上信息僅供參考,，如有異議,，請考生以權(quán)威部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn),。

(注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》授課講義)

(本文為東奧會(huì)計(jì)在原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)