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土地增值稅的計算,、審核與賬務處理

分享： 2014-12-23 18:23:57東奧會計在線字體：大小

2015《稅務代理實務》預習知識點：土地增值稅的計算,、審核與賬務處理

　　【小編導言】我們一起來學習2015《稅務代理實務》預習知識點：土地增值稅的計算,、審核與賬務處理,。

　　【內(nèi)容導航】：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計算,、審核與賬務處理

　　(二)銷售舊房及建筑物土地增值稅的計算,、審核與賬務處理

　　(三)轉(zhuǎn)讓土地使用權

【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節(jié)土地增值稅納稅申報與納稅審核的內(nèi)容,。

　　【基礎考點】：土地增值稅的計算、審核與賬務處理

　　增值額=收入額—扣除項目金額

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計算,、審核與賬務處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點

　　1.應稅收入的審核：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益,。從收入的形式來看，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入,。

　　2.法定扣除項目金額的審核要點：

　　(1)取得土地使用權所支付的金額

　　包括地價款、有關費用和稅金(契稅按地價款3%～5%計算征收,，在此項目中扣除;印花稅計入“管理費用”中,，在第三項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中扣除)

　　▲審核時要注意，納稅人分期,、分批開發(fā)的情況,。

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積÷受讓土地使用權的總面積)

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎設施費、公共配套設施費,、開發(fā)間接費用等,。

　　審核時注意：

　　①這里的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”不是指會計賬面的“開發(fā)成本”,，而是按稅法要求計算的,，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將貸款的利息計入了“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，則應剔除,，計入下一項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”,。

　　②如果納稅人開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù))的情況，不視同銷售,，要注意按比例分攤計算出售部分的房地產(chǎn),。

　　③公共配套設施費注意在各期進行分攤

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　審核時要注意,，這里的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是按稅法要求計算扣除的,，不是指會計上的“財務費用、管理費用,、銷售費用”,，不是按照納稅人實際發(fā)生的費用扣除的。

　　具體扣除規(guī)定如下：

　�,、倮⒅С瞿軌虬崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　a:利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除,。

　　b:超過貸款期限的利息不允許扣除。

　　c:加罰的利息不允許扣除,。

　　d:計算扣除的具體比例,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。考試看具體條件,。

　�,、诶⒅С霾荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　a:利息不再單獨扣除,，而是與其他費用一并計算扣除,。

　　b:計算扣除的具體比例，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定�,？荚嚳淳唧w條件,。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　包括營業(yè)稅(全額)、城建稅,、教育費附加,。

　　印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費用”，已經(jīng)在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”項目中計算扣除了,，不再單獨扣除,。

　　(5)財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%。

　　3.計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項目金額。

　　4.計算增值率

　　增值率=增值額/扣除項目金額×,。

　　5.確定適用稅率

　　依據(jù)計算的增值率,，按其稅率表確定適用稅率。

　　注意優(yōu)惠政策：建造普通標準住宅出售,，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的,，予以免稅;超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅,。

　　6.依據(jù)適用稅率計算應納稅額

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　(二)銷售舊房及建筑物土地增值稅的計算,、審核與賬務處理

　　1.應稅收入的審核：同上

　　2.法定扣除項目金額的審核：

　　(1)舊房及建筑物的評估價格(不含地價)

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　①舊房及建筑物的評估價格由政府成立的房地產(chǎn)評估機構評定,。

　�,、谠u估價格必須經(jīng)過主管稅務機關確認。

　　(2)取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用(包括契稅)

　　審核時要注意納稅人是否能提供合法有效憑證,。

　　(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　包括營業(yè)稅,、城建稅、教育費附加,、印花稅,。

　　提示：印花稅可以扣除了。

　　3.增值額=應稅收入-扣除項目金額

　　4.增值率=增值額/扣除項目金額

　　5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

　　6.應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　7.會計核算

　　(1)注銷固定資產(chǎn)原值時

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　累計折舊

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　(2)取得轉(zhuǎn)讓收入時

　　借：銀行存款

　　　　貸：固定資產(chǎn)清理

　　(3)計算相關稅金

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

　　　　　　　　　　——應交土地增值稅

　　　　　　　　　　——應交城建稅

　　　　　　　　　　——應交教育費附加

　　(4)結轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理費用時：

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　貸：營業(yè)外收入

　　8.補充財稅[2006]21號規(guī)定：如果納稅人不能提供評估價格,，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)主管稅務機關確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計1年，未滿12個月但超過6個月的,，視為1年,。如果納稅人不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù),。

　　(三)轉(zhuǎn)讓土地使用權

　　1.應稅收入的審核：同上

　　2.法定扣除項目金額的審核：

　　(1)取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用

　　(2)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營、城,、教,、印)。

　　提示：不按評估價格計算扣除項目,。

　　3.計算增值額=應稅收入-扣除項目金額

　　4.計算增值率=增值額/扣除項目金額

　　5.計算應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　6.會計核算

　　借：累計攤銷

　　　　無形資減值準備