2015《稅務(wù)代理實務(wù)》預(yù)習(xí)知識點：土地增值稅納稅人的審核

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅務(wù)代理實務(wù)》預(yù)習(xí)知識點：土地增值稅納稅人的審核,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)土地增值稅納稅人的審核

　　本知識點屬于《稅務(wù)代理實務(wù)》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節(jié)土地增值稅納稅申報與納稅審核的內(nèi)容,。

　　【基礎(chǔ)考點】：土地增值稅納稅人的審核

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人,，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅,。

　　提示：賣方涉及營業(yè)稅,、城建稅、教育費附加,、印花稅,、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個人所得稅);買方涉及印花稅,、契稅,。

　　審核納稅人時注意以下問題：

　　(1)轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地使用權(quán)的行為均不征稅。

　　非國有土地是指集體土地,，自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為,。

　　出讓國有土地使用權(quán)是政府行為，不納稅,。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權(quán)后,，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為屬于土地增值稅的征收范圍。

　　(2)國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓,。

　　(3)單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換，屬于土地增值稅征收范圍;個人之間互換自有住房,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實,，可以免征土地增值稅。

　　(4)以房地產(chǎn)抵押取得借款,，抵押期間不征收土地增值稅;抵押期滿時,，如果無力償債，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,，征收土地增值稅,。

　　提示：先流轉(zhuǎn)，再其他,，后所得,。

　　(5)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營,，征收土地增值稅;

　�,、诜欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營，征收土地增值稅;

　�,、鄯欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其房地產(chǎn)向非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資或聯(lián)營,，暫免征收土地增值稅。

　　【提示】以無形資產(chǎn),、不動產(chǎn)投資入股,，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,，不征收營業(yè)稅,。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅,。

　　(6)合作建房：一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后分房自用的,，暫免征稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅,。

　　(7)非公益性贈與房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅;符合條件的公益性贈與不征收土地增值稅。

　　公益性贈與：房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育,、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的行為。

　　提示：營業(yè)稅沒有此類優(yōu)惠政策,，捐贈房產(chǎn)應(yīng)該繳納營業(yè)稅,。

　　(8)房地產(chǎn)的繼承不征收土地增值稅。

　　(9)企業(yè)兼并行為,，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,，暫免征收土地增值稅。

　　(10)房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),，收取代建收入,，屬于勞務(wù)性收入，不征收土地增值稅,。

　　(11)房地產(chǎn)評估增值,，不屬于土地增值稅的征收范圍,。

　　(12)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時視同銷售房地產(chǎn),。

　　(13)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,。

　　提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)自用不繳納營業(yè)稅,。

　　(14)國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附屬物,，免征土地增值稅,。

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