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【內(nèi)容導航】

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,、相鄰權、用益物權的特征,、類型及變動

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務相關法律》第八章 物權法律制度

【知識點】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,、相鄰權、用益物權的特征,、類型及變動

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,、相鄰權、用益物權的特征,、類型及變動

第二節(jié) 所有權制度

【考點5】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(熟悉)

1.概念

建筑物區(qū)分所有權,，是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分的共有權及對建筑物進行共同管理的成員權三者構成的特別所有權,。三要素具有一體性,，不可分離。

2.特征

3.共有部分共有權

建筑物的基礎,、承重結構、外墻,、屋頂?shù)然窘Y構部分,，通道、樓梯,、大堂等公共通行部分,，消防、公共照明等附屬設施,、設備,、避難層、設備層或者設備間等結構部分屬于共有部分,。

4.成員權

(1)業(yè)主可以設立業(yè)主大會,，選舉業(yè)主委員會;業(yè)主大會與其事務執(zhí)行機構——業(yè)主委員會屬于“其他組織”(非法人組織)，具有訴訟能力,，可以“以自己名義”提起訴訟,。

(2)成員權通過業(yè)主大會行使，下列事項由業(yè)主共同決定(2020年調整)：

【考點6】相鄰權(熟悉)

相鄰權,，是指相毗鄰的“不動產(chǎn)”的所有人或使用人為行使其所有權或使用權的必要，而對他方不動產(chǎn)所有權或使用權依法予以限制的權利,。

1.關于土地的相鄰權

(1)鄰地通行權;

(2)鄰地管線安設權;

(3)鄰地使用權;

(4)鄰地環(huán)境保護權;

(5)鄰地安全保護權,。

2.關于水流的相鄰權

(1)相鄰水流使用權;

(2)相鄰水流排放權。

3.關于建筑物的相鄰權

(1)相鄰通風,、采光權;

(2)相鄰通行權;

(3)相鄰環(huán)境保護權,。

第三節(jié)　用益物權制度

【考點1】用益物權的特征(掌握)

用益物權，是指對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn),，依法享有占有,、使用、收益的權利,。其有以下特征：

1.用益物權是以使用,、收益為目的的限定物權;

(1)性質屬于限定物權，非完全物權,。用益物權人只能在一定的時空范圍內(nèi)對標的物予以占有,、使用和收益,。

(2)用益物權人的目的在于取得標的物的使用價值，即對標的物的使用和收益,。(擔保物權意在取得標的物的交換價值,，屬于價值權)

2.用益物權是一種獨立的物權(非從物權)。

3.從物權的特征角度分析：用益物權亦屬于支配權,、排他性財產(chǎn)權,、對世權、絕對權,。

4.用益物權的享有和行使通常以對物的占有為前提;

5.用益物權的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn),。目前我國民事法律規(guī)定了土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權,、宅基地使用權,、居住權和地役權五種用益物權。尚未規(guī)定具體的動產(chǎn)用益物權的類型,。

【考點2】用益物權的類型及變動(掌握)

《民法典》規(guī)定了五類主要的用益物權：土地承包經(jīng)營權,、建設用地使用權、宅基地使用權,、地役權,、居住權。除此外,，還規(guī)定了海域使用權、探礦權,、采礦權,、取水權、養(yǎng)殖權和捕撈權等準物權,。

一,、建設用地使用權(2020年調整)

1.建設用地使用權的概念

建設用地使用權，是指按照法律規(guī)定,，對國家所有的土地享有的占有,、使用和收益的權利。該權利可以在土地的地表,、地上或者地下分別設立,。建設用地使用權在登記時設立。

2.建設用地使用權的取得

建設用地使用權可以通過出讓(繳納土地出讓金),、劃撥(無償),、轉讓(在剩余的有效年限內(nèi))、繼承等方式取得,。

3.建設用地使用權的內(nèi)容

(1)建設用地使用權的內(nèi)容主要包括：①建設用地的占有,、使用權;②在建設用地上從事附屬行為的權利;③對建設用地使用權的處分權,。建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換,、出資,、贈與或者抵押。建設用地使用權轉讓,、互換,、出資、贈與或者抵押的,，當事人應當采用書面形式訂立相應的合同,。使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限,。

(2)建設用地使用權轉讓,、互換、出資或者贈與的,，附著于該土地上的建筑物,、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物,、構筑物及其附屬設施轉讓,、互換、出資或者贈與的,，該建筑物,、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。(“房隨地走,，地隨房走”)

二,、宅基地使用權(2020年調整)

1.宅基地使用權概念

宅基地使用權，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有的,，在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利,。

2.宅基地使用權的主體、客體

(1)主體：限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,。

(2)客體：限于集體所有的土地,。

3.宅基地使用權的取得

(1)一戶只能擁有一處宅基地。

(2)宅基地使用權基于法律的直接規(guī)定無償取得,。

4.宅基地適用權的消滅

宅基地使用權的存續(xù)無期限限制,。宅基地使用權可因下列原因而消滅：①為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用宅基地的;②不按照批準的用途使用宅基地的;③長期閑置宅基地的;④宅基地面積超標的;⑤房屋滅失;⑥自然災害,。宅基地因自然災害等原因滅失的,，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,，應當重新分配宅基地,。

三,、土地承包經(jīng)營權(2020年調整)

1.土地承包經(jīng)營權的概念

土地承包經(jīng)營權，是指根據(jù)土地承包經(jīng)營合同,，對集體所有或者國家所有由集體使用的耕地,、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地享有的,，占有,、使用和收益的權利。

2.土地承包經(jīng)營權的主體和客體

(1)主體：限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或者自然人,。

(2)客體：集體所有或者國家所有由集體適用的耕地,、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地,。

3.土地承包經(jīng)營權的設立

土地承包經(jīng)營權“依承包合同”(而非“登記”)而產(chǎn)生;自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立,。

4.土地承包經(jīng)營權的流轉

(1)土地承包經(jīng)營權人有權將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓,。但未經(jīng)依法批準,，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

(2)土地承包經(jīng)營權人可以自主決定依法采取出租,、入股或者其他方式向他人流轉土地經(jīng)營權,。

(3)通過招標、拍賣,、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權屬證書的,可以依法采取出租,、入股、抵押或者其他方式流轉土地經(jīng)營權,。

四,、居住權(2020年新增)

1.居住權的概念

居住權，是指按照合同約定,，對他人所有的住宅及其附屬設施享有的占有、使用的權利,。居住權人有權按照合同約定,，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,，以滿足生活居住的需要,。

2.居住權的主體、客體,、內(nèi)容

(1)主體：限于特定的自然人,。

(2)客體：為他人所有的住宅。

(3)內(nèi)容：是為滿足生活居住需要而占有,、使用他人住宅的權利,。

3.居住權的法律特征

(1)居住權屬于用益物權,，旨在對他人住宅予以占有和使用。

(2)居住權具有期限性,。居住權的期限可由當事人在居住權合同或者遺囑中確定或者約定,，若合同或者遺囑未對居住權期限予以明確，則應推定居住權期限為居住權人的終身,。

(3)居住權通常具有無償性,，即居住權人占有、使用他人住宅無需向住宅所有權人支付對價,。居住權無償設立,，但是當事人另有約定的除外。

(4)居住權具有專屬性,。居住權只能由權利人本人享有和行使,，不能與權利人分離。居住權不得轉讓,、繼承,。

4.居住權的取得

(1)居住權可基于居住權合同或者遺囑而取得。設立居住權,，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同,，并應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立,。

(2)居住權合同一般包括下列條款：①當事人的姓名或者名稱和住所;②住宅的位置;③居住的條件和要求;④居住權期間;⑤解決爭議的方法,。

5.居住權的消滅

居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅,。

五,、地役權(2020年調整)

1.地役權的概念

地役權，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為自己不動產(chǎn)的使用便利,，“依合同約定”使用他人不動產(chǎn)的一種“用益物權”,。提供便利的不動產(chǎn)稱“供役地”，享受便利的不動產(chǎn)稱“需役地”,。

【舉例】甲為了能在自己房屋看海,，和乙約定，甲向乙支付10萬元,，乙10年內(nèi)不得加蓋其房屋,。通過約定，甲獲得地役權,。其中,，甲的房屋為需役地，乙的房屋為供役地,。

2.地役權的特征

3.地役權的設立

當事人應以書面形式訂立地役權合同,，地役權自地役權合同生效時設立。不需要登記,，但未經(jīng)登記,，地役權不得對抗善意第三人。

4.地役權期限

地役權期限由當事人約定,，但不得超過土地承包經(jīng)營權,、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

5.地役權的消滅

地役權可因下列原因消滅：①需役地或者供役地滅失;②混同,，即需役地與供役地同屬一人所有或者使用;③地役權人拋棄地役權;④地役權設立目的不能實現(xiàn);⑤供役地權利人依法解除地役權合同;⑥地役權期限屆滿,。

6.地役權與相鄰權

學習是把知識本事思維方法等轉化為你的私有產(chǎn)權的重要手段，希望備考稅務師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務師考試,！快一起努力學習吧,！

（注：以上內(nèi)容選自慧慧老師《涉稅服務相關法律》授課講義）

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