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房產(chǎn)稅計稅依據(jù)

（一）房產(chǎn)稅從價計征的計稅依據(jù)

對經(jīng)營自用的房屋,，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù),。計稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額。其計算公式為：

房產(chǎn)的計稅余值=應稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）

1.房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價,。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的,，應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅,。

對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中,，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅,。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算,。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估,。在原值確定后,，再根據(jù)當?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值,。（調(diào)整）

2.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價,，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價,。

容積率=地上建筑面積/建筑用地面積×100%

計入房產(chǎn)計稅原值的地價：

（1）計入房產(chǎn)計稅原值的地價應當區(qū)分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率≥0.5的,，地價應當全部計入房產(chǎn)原值,；第二，宗地容積率＜0.5的,，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價,。

（2）若考題并未提示建筑面積、用地面積,，則無須考慮容積率,，將地價款直接計入房屋原值計征房產(chǎn)稅；若考題提示了建筑面積,、用地面積,，則需要考慮容積率的問題，按要求計算地價款計入房屋原值計征房產(chǎn)稅,。

3.房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣,、衛(wèi)生,、通風、照明,、煤氣等設備,；各種管線，如蒸汽,、壓縮空氣,、石油,、給水排水等管道及電力,、電訊,、電纜導線,；電梯、升降機,、過道,、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管,、下水道,、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起,，計算原值,；電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管起,，計算原值,。

4.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體,，不可隨意移動的附屬設備和配套設施,，如給排水、采暖,、消防,、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等,，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅,。

5.對于更換房屋附屬設備和配套設施的,，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值,；對附屬設備和配套設施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除,。

6.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,，要相應增加房屋的原值,。

7.產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

8.對投資聯(lián)營的房產(chǎn),，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待：

（1）對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的,，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,。（納稅人為被投資方）

（2）對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入,，不承擔聯(lián)營風險的,，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅,。（納稅人為投資方）

9.融資租賃的房產(chǎn),，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

10.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑,、地下人防設施等,，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

（1）獨立地下建筑物為工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產(chǎn)的原值,；

（2）獨立地下建筑物為商業(yè)和其他用途房產(chǎn),，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產(chǎn)的原值；

應納稅額=應稅房屋原價×折算比例×（1-原值減除比例）×1.2%

（3）對于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室,、地下停車場、商場的地下部分等,，應將地下部分與地上房屋視為一個整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

11.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的,，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的,，依照租金計征,。

（二）房產(chǎn)稅從租計征的計稅依據(jù)

1.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù),。

2.房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報酬,，包括貨幣收入和實物收入,。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標準,，依率計征,。

3.對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

所屬章節(jié)：第五章 房產(chǎn)稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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