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房產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：姜喆 2024-12-03 17:40:35

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-01-08 15:54:18

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)開始時(shí)間根據(jù)房產(chǎn)的用途,、來源和建設(shè)情況的不同而有所區(qū)別,。

1. 原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營：當(dāng)納稅人將原有的房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營時(shí),，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間從生產(chǎn)經(jīng)營之月起計(jì)算。

2. 自建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營：如果納稅人自行新建房屋并用于生產(chǎn)經(jīng)營，那么其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間從房屋建成之日的次月起計(jì)算。

3. 委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋：對(duì)于委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起計(jì)算。

4. 購置新建商品房：納稅人購置新建商品房時(shí),，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間自房屋交付使用之次月起計(jì)算。

5. 購置存量房(二手房)：對(duì)于購置的存量房,，即二手房,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)算,。

6. 出租,、出借房產(chǎn)：對(duì)于出租或出借的房產(chǎn)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間從交付出租,、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)算,。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租,、出借商品房：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用,、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間自房屋使用或交付之次月起計(jì)算,。

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人：

1. 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的：由經(jīng)營管理單位納稅

2. 產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的：由集體單位和個(gè)人納稅

3. 產(chǎn)權(quán)出典的：由承典人納稅

4. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不再房屋所在地的產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的：由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅

5. 納稅單位和個(gè)人無租使用其他單位的房產(chǎn)：由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅征稅范圍：

1. 以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,，但獨(dú)立于房屋之外的建筑物(如水塔,、圍墻、室外游泳池等)不屬于房屋,，不征收房產(chǎn)稅,。

房產(chǎn)是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨,，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn),、學(xué)習(xí)、工作,、娛樂,、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

2. 房產(chǎn)稅的征稅范圍：城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村,。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前，不征收房產(chǎn)稅,；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

房產(chǎn)稅稅率：

1. 從價(jià)計(jì)征(經(jīng)營自用)：1.2%

2. 從租計(jì)征(出租)：12%

3. 對(duì)個(gè)人出租住房,，不區(qū)分用途：4%

5. 對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人,、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的：4%

計(jì)稅依據(jù)：

1. 從價(jià)計(jì)征(經(jīng)營自用的房產(chǎn))---房產(chǎn)的計(jì)稅余值

計(jì)稅余值：房產(chǎn)原值一次減除10%---30%后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū),、直轄市人民政府確定,。

房產(chǎn)的計(jì)稅余值=房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]

房產(chǎn)原值：

⑴房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在會(huì)計(jì)核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),。

⑵對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算,。

⑶對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等,。

宗地容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

⑷納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建的,，要相應(yīng)增加房屋的原值。

房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施,。

⑴凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水,、采暖,、消防、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,，計(jì)征房產(chǎn)稅,。

⑵對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值,；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,。

⑶投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定

①以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的

從價(jià)計(jì)征：由被投資方按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

②以房產(chǎn)投資,，收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的

從租計(jì)征：由投資方按不含增值稅的租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅

③融資租賃

承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起從價(jià)計(jì)稅；

合同未約定開始日的,，自合同簽訂的次月起從價(jià)計(jì)稅

⑷居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定

由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。

自營的(從價(jià)計(jì)征)：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計(jì)征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值

出租的(從租計(jì)征)：依照不含增值稅的租金收入計(jì)征

⑸凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑,、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng),、商場(chǎng)的地下部分等,，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。

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