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房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)（掌握）

（一）房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)

對(duì)經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù),。計(jì)稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價(jià)值以后的余額。其計(jì)算公式為：

房產(chǎn)的計(jì)稅余值=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）

1.房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),。因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的,，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅,。

對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中,，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估,。在原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例,，計(jì)算確定房產(chǎn)余值,。（調(diào)整）

2.對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等,。容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

容積率=地上建筑面積/建筑用地面積×100%

計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)：

（1）計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定：第一,，宗地容積率≥0.5的,，地價(jià)應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)原值；第二,，宗地容積率＜0.5的,，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

（2）若考題并未提示建筑面積,、用地面積,，則無須考慮容積率，將地價(jià)款直接計(jì)入房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅,；若考題提示了建筑面積,、用地面積，則需要考慮容積率的問題,，按要求計(jì)算地價(jià)款計(jì)入房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅,。

3.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣,、衛(wèi)生,、通風(fēng)、照明,、煤氣等設(shè)備,；各種管線,，如蒸汽、壓縮空氣,、石油,、給水排水等管道及電力、電訊,、電纜導(dǎo)線,；電梯、升降機(jī),、過道,、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管,、下水道,、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起,，計(jì)算原值,；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管起,，計(jì)算原值,。

4.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水、采暖,、消防,、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅,。

5.對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值,；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除,。

6.納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值,。

7.產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

8.對(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn),，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待：

（1）對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅,。（納稅人為被投資方）

（2）對(duì)于以房產(chǎn)投資,，收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅,。（納稅人為投資方）

9.融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

10.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑,、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

（1）獨(dú)立地下建筑物為工業(yè)用途房產(chǎn),，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的原值,；

（2）獨(dú)立地下建筑物為商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的原值,；

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房屋原價(jià)×折算比例×（1-原值減除比例）×1.2%

（3）對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室、地下停車場,、商場的地下部分等,，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。

11.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計(jì)征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值,；出租的,，依照租金計(jì)征。

（二）房產(chǎn)稅從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)

1.對(duì)于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計(jì)稅依據(jù),。

2.房屋的租金收入,，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入,。對(duì)以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn),，依率計(jì)征,。

3.對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

所屬章節(jié)：第五章 房產(chǎn)稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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