2023年稅務(wù)師稅法二預(yù)習(xí)考點：房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的核算方法

來源：東奧會計在線責(zé)編：張芳銘2023-02-02 16:34:22

我們沒有能力改變過去,，但是可以決定未來,。2023年稅務(wù)師考試,，東奧會計在線為大家整理了《稅法二》第一章企業(yè)所得稅的預(yù)習(xí)考點,，希望大家堅持學(xué)習(xí),，實現(xiàn)目標(biāo),！

【所屬章節(jié)】

第一章企業(yè)所得稅

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的核算方法

（一）計稅成本對象的確定原則

可否銷售原則	（1）開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的,，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算（2）不能對外經(jīng)營銷售的,，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集,，然后將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象
功能區(qū)分原則	開發(fā)項目某組成部分相對獨立,，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算
定價差異原則	開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算
成本差異原則	開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,，要分別作為成本對象進(jìn)行核算
權(quán)益區(qū)分原則	開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算

（二）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容

土地征用費及拆遷補償費	為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用：包括土地買價或出讓金,、契稅,、耕地占用稅、土地使用費,、土地閑置費等
前期工程費	項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察,、測繪、規(guī)劃,、設(shè)計,、可行性研究、籌建,、場地通平等前期費用
建筑安裝工程費	開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費	開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出
公共配套設(shè)施費	開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的,、獨立的、非營利性的,，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府,、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出
開發(fā)間接費	企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出：折舊費、修理費,、辦公費,、水電費

（三）成本計算方法

1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算,。

2.應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,，直接計入成本對象。

3.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

占地面積法	（1）已動工開發(fā)成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積（土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,，應(yīng)協(xié)商請求稅務(wù)機關(guān)同意）
建筑面積法	已動工開發(fā)成本對象建筑面積÷開發(fā)用地總建筑面積（單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配）
直接成本法	期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本÷期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本（借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，適用本辦法）
預(yù)算造價法	期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價÷期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價（借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的,，適用本辦法）

（四）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán),，應(yīng)按下列規(guī)定確定成本：

換取情形

確認(rèn)時間

確認(rèn)金額

開發(fā)產(chǎn)品換土地使用權(quán)

（1）本土地開發(fā)建造的開發(fā)產(chǎn)品：接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時,，確認(rèn)成本

（2）其他土地開發(fā)建造的開發(fā)產(chǎn)品：投資交易發(fā)生時

分出（應(yīng)付）產(chǎn)品的公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費+應(yīng)付補價-應(yīng)收補價

股權(quán)換土地使用權(quán)

投資交易發(fā)生時

該項土地使用權(quán)公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費+應(yīng)付補價-應(yīng)收補價

（五）除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外,，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本