容積率小于0.5房產(chǎn)稅計稅原值
精選回答
根據(jù)《財政部,、國家稅務總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)及相關(guān)規(guī)定，對于按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，無論會計上如何核算,，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等,。然而，當宗地容積率低于0.5時,，需要按以下方式計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價：
1. 計算土地面積：按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積,。
2. 確定地價：以計算出的土地面積占總占地面積的百分比確認其地價，并將該地價并入房產(chǎn)原值,。
房產(chǎn)稅的納稅義務人：
1. 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的：由經(jīng)營管理單位納稅
2. 產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的：由集體單位和個人納稅
3. 產(chǎn)權(quán)出典的：由承典人納稅
4. 產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人不再房屋所在地的產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的：由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
5. 納稅單位和個人無租使用其他單位的房產(chǎn)：由使用人代為繳納房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅征稅范圍：
1. 以房產(chǎn)為征稅對象，但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔,、圍墻,、室外游泳池等)不屬于房屋，不征收房產(chǎn)稅,。
房產(chǎn)是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn),、學習,、工作、娛樂,、居住或儲藏物資的場所。
2. 房產(chǎn)稅的征稅范圍：城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村,。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前，不征收房產(chǎn)稅,；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租,、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅率：
1. 從價計征(經(jīng)營自用)：1.2%
2. 從租計征(出租)：12%
3. 對個人出租住房,，不區(qū)分用途：4%
5. 對企事業(yè)單位,、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的：4%
計稅依據(jù)：
1. 從價計征(經(jīng)營自用的房產(chǎn))---房產(chǎn)的計稅余值
計稅余值：房產(chǎn)原值一次減除10%---30%后的余值,。各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,。
房產(chǎn)的計稅余值=房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]
房產(chǎn)原值：
⑴房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
⑵對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算,。
⑶對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價,，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等,。
宗地容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價,。
⑷納稅人對原有房屋進行改建,、擴建的,，要相應增加房屋的原值,。
房屋附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定
房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施,。
⑴凡以房屋為載體,，不可隨意移動的附屬設備和配套設施,，如給排水,、采暖、消防,、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,，都應計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅。
⑵對于更換房屋附屬設備和配套設施的在將其價值計入房產(chǎn)原值時,，可扣減原來相應設備和設施的價值,；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計入房產(chǎn)原值,。
⑶投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定
①以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅,，共擔風險的
從價計征：由被投資方按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅
②以房產(chǎn)投資,，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的
從租計征：由投資方按不含增值稅的租金收入計征房產(chǎn)稅
③融資租賃
承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起從價計稅；
合同未約定開始日的,，自合同簽訂的次月起從價計稅
⑷居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)計稅的規(guī)定
由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。
自營的(從價計征)：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的,，由房產(chǎn)所在地稅務機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值
出租的(從租計征)：依照不含增值稅的租金收入計征
⑸凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,，均應當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。
對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場,、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,。
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