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納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

1.轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”前取得的不動(dòng)產(chǎn)（提示：一般計(jì)稅/簡(jiǎn)易計(jì)稅，自建/非自建）

（1）選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得非自建的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（2）選擇一般計(jì)稅方法

①一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得非自建的不動(dòng)產(chǎn),，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

2.轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”后取得的不動(dòng)產(chǎn)（提示：一般計(jì)稅，自建/非自建）

（1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得非自建的不動(dòng)產(chǎn),，適用一般計(jì)稅方法,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（2）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn),，適用一般計(jì)稅方法,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得非自建的不動(dòng)產(chǎn),，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn),，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人,，應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房

1.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房,，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。

2.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,；其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（四）其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

1.以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1+5%）×5%

2.以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,，計(jì)算公式為：

應(yīng)預(yù)繳稅款={（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/（1+5%）}×5%

3.其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照上述規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

（五）其他規(guī)定

1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),，不能自行開(kāi)具增值稅發(fā)票的,，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票,。

2.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票,，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除,。納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的,，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

①2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額={全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）}/（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額={全部交易價(jià)格（含增值稅）/（1+5%）?契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）}×5%

所屬章節(jié)：第二章 增值稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2023年《稅法一》高效基礎(chǔ)班授課講義

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