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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】

第五章  土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別核算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷(xiāo)售的,；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或未超85%,，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的,；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

（三）土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)

1.已銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

（3）銷(xiāo)售合同所載商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致并在清算前已補(bǔ)或退房款的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)予調(diào)整,。

（4）營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算

土地增值稅應(yīng)稅收入＝營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入,。

2.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的,，安置用房視同銷(xiāo)售處理,。

（3）其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

（四）土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目（略）

（五）土地增值稅清算的其他規(guī)定

1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷(xiāo),。

2.清算審核包括案頭審核,、實(shí)地審核。

3.稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí),，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告,。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信,。

（六）土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的,，應(yīng)該按照核定征收率不低于5%對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,；

（2）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的,；

（4）符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的,；

（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的。

（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

（八）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金,。

注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》基礎(chǔ)班授課講義

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