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【內(nèi)容導(dǎo)航】

投資性房地產(chǎn)的核算

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》第十二章 非流動(dòng)資產(chǎn)(二)

【知識(shí)點(diǎn)】投資性房地產(chǎn)的核算

投資性房地產(chǎn)的核算

第五節(jié)　投資性房地產(chǎn)的核算

【考點(diǎn)1】投資性房地產(chǎn)的范圍

一、投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn),，主要包括:已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán),、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),。

1.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物,。

(1)用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物,，企業(yè)租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

(2)通常情況下,，對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物,，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議,明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議,，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn),。

(3)企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.已出租的土地使用權(quán),，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的,、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),，是指企業(yè)取得的,、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是,，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地,，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。

【提示1】一項(xiàng)房地產(chǎn),，部分用于賺取租金或資本增值,，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理或者作為存貨出售,，用于賺取租金或資本增值的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

【提示2】企業(yè)自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn),。

【考點(diǎn)2】投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的,，才能予以確認(rèn)：

1. 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量,。

【考點(diǎn)3】投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的計(jì)量分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量?jī)蓚€(gè)階段,。

(一)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的初始取得成本應(yīng)根據(jù)以下不同取得方式分別確定：

1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出,。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,，按照相關(guān)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定確定,。

4.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本,，即后續(xù)支出資本化;不滿(mǎn)足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益,，即后續(xù)支出費(fèi)用化,。

(二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式分為成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)量模式。但是,，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

1.成本模式

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,。在成本模式下,，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量,并計(jì)提折舊或攤銷(xiāo);如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試,，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備,。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回,。

2.公允價(jià)值模式

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：

(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng),，意味著投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易,。

(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。

3.后續(xù)計(jì)量模式的變更

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,，不得隨意變更,。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)—會(huì)計(jì)政策,、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的規(guī)定處理,。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式,。

【考點(diǎn)4】投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的條件

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,，滿(mǎn)足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用,。

2.作為存貨的房地產(chǎn),，改為出租。

3.自用土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值,。

4.自用建筑物停止自用,，改為出租。

5.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,。

(二)轉(zhuǎn)換日的確定

1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用,，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開(kāi)始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期,。

2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租,，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開(kāi)始日,。租賃期開(kāi)始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期,。

3.自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值,，轉(zhuǎn)換日是指停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品,、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，且該土地使用權(quán)能夠單獨(dú)計(jì)量和轉(zhuǎn)讓的日期,。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售的,從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨,。在這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿(mǎn),、企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷(xiāo)售的日期,。

【考點(diǎn)5】投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn),。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓,、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益,。

【考點(diǎn)6】投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

(一)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理

1.企業(yè)外購(gòu)、自行建造等取得投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)(按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

貸：銀行存款(在建工程等)(按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

2.按期(月)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))

3.取得租金收入

借：銀行存款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入

4.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)減值測(cè)試后發(fā)生減值的,，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備,，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資房地產(chǎn)的價(jià)值得以恢復(fù)的,，不得轉(zhuǎn)回。

5.成本模式下的轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理

【核算原則】按照轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),，不產(chǎn)生差額,。投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換需要按照各科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),。

(1)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值)

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

(2)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià),、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,。

借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊(或累計(jì)攤銷(xiāo))

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)

貸：固定資產(chǎn)(或無(wú)形資產(chǎn))

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

(3)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目,。

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

(4)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊,、減值準(zhǔn)備等,，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目或“無(wú)形資產(chǎn)”“累計(jì)攤銷(xiāo)”“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

借：固定資產(chǎn)(或無(wú)形資產(chǎn))

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊(或累計(jì)攤銷(xiāo))

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)

6.處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

(二)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理

1.企業(yè)外購(gòu),、自行建造等取得投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本(按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

貸：銀行存款(在建工程等)(按應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本的金額)

2.資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

或作相反會(huì)計(jì)分錄,。

【提示】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo),。

3.取得租金收入

借：銀行存款等

貸：其他業(yè)務(wù)收入

4.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換的賬務(wù)處理

【核算原則】按照轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值入新賬,，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與轉(zhuǎn)換日原賬面價(jià)值的差額除“非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額外”都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”?！胺峭顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入其他綜合收益”,。

(1)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

公允價(jià)值變動(dòng)損益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額)

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

其他綜合收益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額)

(2)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—成本(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷(xiāo))

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)

公允價(jià)值變動(dòng)損益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額)

貸：固定資產(chǎn)(或無(wú)形資產(chǎn))

其他綜合收益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額)

【提示】處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)換計(jì)入“其他綜合收益”的部分轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”,。

(3)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)(或借方)

公允價(jià)值變動(dòng)損益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額)(或借方)

(4)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)(或無(wú)形資產(chǎn))(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值)

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)(或借方)

公允價(jià)值變動(dòng)損益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額)(或借方)

5.處置投資性房地產(chǎn)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價(jià)值變動(dòng)(或借方)

借：其他綜合收益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：其他業(yè)務(wù)成本

或作相反會(huì)計(jì)分錄,。

【提示】對(duì)于將投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益,。

即使遇到了不幸的災(zāi)難,，已經(jīng)開(kāi)始了的事情決不放棄,。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過(guò)稅務(wù)師考試！快一起努力學(xué)習(xí)吧,！

（注：以上內(nèi)容選自李運(yùn)河老師《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）