售后回購，是指銷貨方在售出商品后,，在一定的期間內(nèi),，按照合同的有關規(guī)定又將其售出的商品購買回來的一種交易方式�,！镀髽I(yè)會計準則第14號－收入》應用指南規(guī)定：采用售后回購方式銷售商品的,，收到的款項應確認為負債；回購價格大于原售價的,，差額應在回購期間按期計提利息,，計入財務費用。有確鑿證據(jù)表明售后回購交易滿足銷售商品確認條件的,，銷售的商品按售價確認收入,，回購的商品作為購進商品處理。稅收上將售后回購分解為銷售和購買兩項行為處理,，《國家稅務總局關于印發(fā)〈企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證業(yè)務準則（試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2007〕10號）就視同銷售收入的審核中規(guī)定,，采用售后回購方式銷售的，重點審核是否分解為銷售,、購入處理,。本文以“售后回購交易不滿足銷售商品確認條件”方式為例，說明企業(yè)發(fā)生售后回購業(yè)務在稅收和會計上如何處理,。

　　例如：某房地產(chǎn)公司2007年1月將一棟已開發(fā)的辦公樓銷售給某銀行,，售價為500萬元，款項已經(jīng)存入銀行,，該辦公樓的建筑成本為450萬元,。合同規(guī)定，2010年1月,，房地產(chǎn)公司將該辦公樓重新購回,，回購價為560萬元。從財務會計的角度看,，這項交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)做抵押,，向某銀行借款500萬元，借款期限為三年,，應支付利息60萬元,，其所售房產(chǎn)所有權(quán)上的主要風險和報酬仍留在該房地產(chǎn)公司，該房地產(chǎn)公司對售出的辦公樓仍可以實施控制,，這說明此項銷售沒有完成,，不能確認收入,。因此，房地產(chǎn)公司應作如下賬務處理：

　�,。�1）銷售辦公樓時,，借記“銀行存款”500萬元，貸記“應付賬款——某銀行”500萬元,。此項業(yè)務中,，房地產(chǎn)公司在銷售房屋時，因發(fā)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,，應按規(guī)定的稅率繳納營業(yè)稅,、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅,。其計算結(jié)果為：應繳營業(yè)稅250000元（5000000×5％）,；應繳城市維護建設稅17500元（250000×7％）；應繳教育費附加7500元（250000×3％）,。假設以3％比例繳納土地增值稅,，應繳納土地增值稅15萬元（5000000×3％）。上述合計稅費425000元,，因此，會計賬務處理中,，還要借記“固定資產(chǎn)———辦公樓”425000元,，貸記“應交稅費———營業(yè)稅金及附加”425000元。

　�,。�2）2007年～2009年每年年末預計利息費用20萬元時,，借記“財務費用”20萬元，貸記“應付賬款——某銀行”
　　20萬元,。

　�,。�3）2010年1月房地產(chǎn)公司回購辦公樓時，借記“應付賬款——某銀行”560萬元,，貸記“銀行存款”560萬元,。

　　上述售后回購交易中，企業(yè)所得稅上如何進行處理呢,？在申報企業(yè)所得稅時,，應考慮以下三個方面的調(diào)整：

　　一是所得稅的計算中，應分解為銷售和購置兩項行為進行處理,，即在2007年納稅申報時,，調(diào)增視同銷售收入500萬元，銷售成本450萬元,，營業(yè)稅金及附加425000元,，調(diào)增應納稅所得額75000元,。此調(diào)增為可抵扣暫時性差異，會計上應確認遞延所得稅資產(chǎn),。

　　二是調(diào)整2007年~2009年的財務費用,。因房地產(chǎn)公司銷售房產(chǎn)后，其購進價格與售價的價差尚未體現(xiàn),，稅收上不確認尚未發(fā)生的20萬元財務費用,，每年調(diào)增應納稅所得額20萬元，三年合計60萬元,。此調(diào)增為可抵扣暫時性差異,，會計上可確認遞延所得稅資產(chǎn)。

　　三是調(diào)整購入房產(chǎn)的計稅成本,。2010年房地產(chǎn)開發(fā)公司回購房產(chǎn)時,，由于購進價值為560萬元，因此稅收上確認該項房產(chǎn)的計稅成本為560萬元,。而此時會計上因未結(jié)轉(zhuǎn)銷售,，會計成本為492.5萬元。兩者差異為67.5萬元,，與前面累計調(diào)增額相等,，隨著差異的折舊攤銷，會計上應沖減遞延所得稅資產(chǎn),。