實務(wù)操作
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按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第六條的規(guī)定,企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入,,應(yīng)確認為銷售收入,,繳納企業(yè)所得稅。會計上,,由于商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險未轉(zhuǎn)移和成本不能可靠計量等原因,預(yù)售房款不符合收入確認條件,,應(yīng)當(dāng)作“預(yù)收賬款”處理,。因此,,國稅發(fā)〔2009〕31號文件第九條規(guī)定,企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額,,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
金馬地產(chǎn)公司2014年5月取得A項目預(yù)售許可證并于當(dāng)月開盤,,簽訂商品房預(yù)售合同金額1.2億元,,按照合同約定,當(dāng)月收款5500萬元,,其余6500萬元于6月20日前全部按揭到賬,。主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定,A項目的計稅毛利率為15%,。
金馬地產(chǎn)公司在辦理2014年第2季度企業(yè)所得稅申報時,,“預(yù)收賬款”本期貸方發(fā)生額1.2億元應(yīng)當(dāng)按照15%的預(yù)計計稅毛利率,計算預(yù)計毛利額1800萬元,,計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,,繳納企業(yè)所得稅450萬元。通常情況下,,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)作如下會計分錄:
借:遞延所得稅資產(chǎn) 4500000
貸:應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅 4500000
在預(yù)售房款符合收入確認條件時,,計提企業(yè)所得稅:
借:所得稅費用 4500000
貸:遞延所得稅資產(chǎn) 4500000
實際操作中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售之前,,會計上“主營業(yè)務(wù)收入”為0,,而期間費用應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益,因此利潤總額往往會出現(xiàn)負數(shù),,也就是虧損,。開盤預(yù)售時,一方面預(yù)計毛利額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,,另一方面允許彌補以前年度虧損,,然后計算實際利潤額,繳納企業(yè)所得稅,。
也就是說,,如果金馬地產(chǎn)公司2013年待彌補虧損為500萬元,2014年第1季度會計利潤為-200萬元,,第2季度會計利潤為-100萬元,,則2014年第2季度實際繳納企業(yè)所得稅為(1800-500-200-100)×25%=250(萬元)。在這種情況下,,上述會計處理就出了問題,,會計上反映應(yīng)繳企業(yè)所得稅450萬元,實際繳納企業(yè)所得稅250萬元。
因此,,筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售時,,應(yīng)當(dāng)將預(yù)計毛利額計算的應(yīng)納所得稅額借記“遞延所得稅資產(chǎn)”,將彌補以前年度虧損對應(yīng)的所得稅額貸記“所得稅費用”,,將其差額即彌補以前年度虧損以后的實際利潤額對應(yīng)的所得稅額,,貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅”。會計分錄如下:
借:遞延所得稅資產(chǎn) 4500000
貸:所得稅費用 2000000
應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅 2500000
在填報2014年第2季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表時,,第4行“利潤總額”本期填報-100萬元,,累計填報-300萬元;第5行“加:特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”本期和累計均填報1800萬元;第8行“彌補以前年度虧損”本期和累計均填報500萬元;第9行“實際利潤額”自動生成1000萬元,第11行“應(yīng)納所得稅額”自動生成250萬元,。這樣,,會計上反映的應(yīng)交企業(yè)所得稅與實際繳納一致,與季度預(yù)繳所得稅申報表也一致,。
責(zé)任編輯:初曉微茫
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