售后回租又稱(chēng)售后包租,、售后返租,、售后承租,，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售后,，又在一定期限內(nèi)承租或者代為出租購(gòu)房者所購(gòu)該企業(yè)商品房的銷(xiāo)售方式,。售后回租是一個(gè)舶來(lái)品，它起源于美國(guó)六七十年代,，我國(guó)最先接受著一概念的是香港,。上世紀(jì)90年代中期，售后回租經(jīng)香港傳入我國(guó)內(nèi)陸,，先經(jīng)深圳,、廣州，又進(jìn)入海南,，近兩年大有席卷全國(guó)之勢(shì),。由于是新生事物，且售后回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售后回租）,，在實(shí)際工作中,，這類(lèi)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理主要靠財(cái)務(wù)人員的判斷。筆者現(xiàn)結(jié)合案例對(duì)此進(jìn)行探討,。

    某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用售后回租的方式銷(xiāo)售店鋪,，回租期限3年，假如店鋪的售價(jià)為100萬(wàn)元（購(gòu)房者需一次付清）,，回租的年租金為8萬(wàn)元,，租金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年定期付給購(gòu)房者,。在這一背景下,，可能存在兩種情況：

    一是,，三年后購(gòu)房者可根據(jù)市場(chǎng)情況選擇退房還是買(mǎi)房，如退房,，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房者開(kāi)始時(shí)支付的100萬(wàn)元,，三年內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

    二是,，付款時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同生效,，三年后購(gòu)房者不可以退房。

    那么,，兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理,？財(cái)稅方面有哪些需要注意的事項(xiàng)？

    在第一種情況下,，如果三年后購(gòu)房者買(mǎi)房,，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)售后回租實(shí)際上是一種預(yù)收購(gòu)房款的行為，只是這一預(yù)收的款項(xiàng)是有代價(jià)的,，即要支付資金占用費(fèi)——租金8萬(wàn)元,；如果三年后購(gòu)房者不買(mǎi)房，售后回租可以說(shuō)是一種資金借貸行為,，相當(dāng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司先向購(gòu)房者借了100萬(wàn),，三年后歸還，在三年間每月支付資金占用費(fèi)8萬(wàn)元,。因此,，在第一種情況下，無(wú)論三年后購(gòu)房者買(mǎi)房還是不買(mǎi)房,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向購(gòu)房者收取的100萬(wàn)元都是一種負(fù)債融資,，支付給購(gòu)房者的租金是資金占用費(fèi)，出租房屋取得的租金是其收入,，且房屋產(chǎn)權(quán)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己的,。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去）：

    1、收到購(gòu)房者的100萬(wàn)元時(shí)（注意根據(jù)規(guī)定要預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅,，處理過(guò)程略去）

    借：銀行存款

        貸：預(yù)收賬款

    同時(shí)

    借：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

        貸：庫(kù)存商品

    2,、收到出租房屋的租金時(shí)

    借：銀行存款

        貸：其他業(yè)務(wù)收入

    提取5%的營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)略去）,、12%的房產(chǎn)稅

    借：其他業(yè)務(wù)支出

        貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

            應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅

    3,、期末計(jì)提出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)攤銷(xiāo)的金額

    借：其他業(yè)務(wù)支出

        貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（按規(guī)定使用年限計(jì)算出的攤銷(xiāo)額）

    4、付給購(gòu)房者租金時(shí)

    借：財(cái)務(wù)費(fèi)用

        貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

    5,、三年后購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)

    借：預(yù)收賬款

        貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

    （注意計(jì)提營(yíng)業(yè)稅,，前期預(yù)繳部分要沖銷(xiāo),，處理過(guò)程略去）

    同時(shí)

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（按攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)）

        貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

    6、三年后購(gòu)房者選擇退房時(shí)

    借：預(yù)收賬款

        貸：銀行存款

    第二種情況是典型的售后回租,。由于購(gòu)房者支付100萬(wàn)元的時(shí)候已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)向購(gòu)房者返租才取得房產(chǎn)的收益權(quán)，在取得出租收益的同時(shí)付給購(gòu)房者租金,，這是公司的一種經(jīng)營(yíng)行為,。這種情況的賬務(wù)處理如下（各金額略去）：

    1、收到購(gòu)房者的100萬(wàn)元時(shí)

    借：銀行存款

        貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

    （注意要計(jì)提營(yíng)業(yè)稅,，處理過(guò)程略去）

    同時(shí)

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

        貸：庫(kù)存商品

    2,、收到出租房屋的租金時(shí)

    借：銀行存款

        貸：其他業(yè)務(wù)收入

    提取5%的營(yíng)業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)略去）

    借：其他業(yè)務(wù)支出

        貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

    3,、付給購(gòu)房者租金時(shí)

    借：其他業(yè)務(wù)支出

        貸：銀行存款（或現(xiàn)金）

    注意,，第一種情況下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付給購(gòu)房者的租金（實(shí)際上是資金使用費(fèi)），必須取得購(gòu)房者出具的正規(guī)發(fā)票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分,。第二種情況下的稅收是可以籌劃的,。比如，和購(gòu)房者簽訂代為租賃房屋協(xié)議,，租金直接由購(gòu)房者收取,，再由購(gòu)房者付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)得的手續(xù)費(fèi)，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只需就手續(xù)費(fèi)部分繳納營(yíng)業(yè)稅即可,。