物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，這是不爭的事實,，目前我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)尚處于虧損狀態(tài),。面對現(xiàn)實，物業(yè)管理企業(yè)除了提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率外,，控制成本應(yīng)該成為物管企業(yè)內(nèi)部管理的重中之重,。

　　1.物業(yè)企業(yè)成本的特點(diǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出,，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時間連續(xù),、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn),。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn),，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　(1)點(diǎn)多,。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本,、管理成本,、經(jīng)營成本。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過程中發(fā)生的成本,，如維護(hù)小區(qū)治安,、進(jìn)行消防檢查，保障小區(qū)安寧,、安靜等過程中發(fā)生的成本,。管理成本是對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理所發(fā)生的成本,，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等。經(jīng)營成本是物業(yè)管理企業(yè)在開展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過程中所發(fā)生的成本,，如經(jīng)營小區(qū)會所,、經(jīng)營公共設(shè)施等。因此,，在物業(yè)管理企業(yè),，每個部門、每個單位,、每個環(huán)節(jié),、每個崗位、每個個人都是一個成本形成點(diǎn),。

　　(2)面廣,。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展,，為了取得規(guī)模效益,，總是不斷地爭地盤、搶市場，規(guī)模越做越大,，地盤越爭越多,，市場也越來越大，物業(yè)的分布面也越來越廣,，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來越廣,。

　　(3)線長。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長,。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個角落,，從時間上要延伸到所管物業(yè)的每個時點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多,，從而使大部分成本發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)成本監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長,，從而形成較長的成本監(jiān)控線。

　　(4)管難,。由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點(diǎn),，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式,、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),、難統(tǒng)一核算。因為不同物業(yè)往往類型不一,、大小不一,、新舊不一、特點(diǎn)不一,、業(yè)主的要求不一,、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,，不同物業(yè)面臨的市場環(huán)境,、社會環(huán)境也差異很大，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式,、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處(項目中心),。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難,。

　　2.物業(yè)成本控制內(nèi)容

　　物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展和迅速擴(kuò)張的時期,，其發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的，面臨的機(jī)遇是十分難得的,。在這種特殊的歷史時期,，物業(yè)管理公司一定要把握時機(jī)，在發(fā)展的同時,，抓好企業(yè)管理的一個重要任務(wù)——如何研究不斷降低成本,。成本管理貫穿企業(yè)管理的全過程,，企業(yè)要做到事前有目標(biāo)，事中有控制,，事后有考核,，同時還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求，樹立全新的成本管理理念,，明晰物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán),，保證物業(yè)管理資產(chǎn)的獨(dú)立運(yùn)作，讓物業(yè)管理企業(yè)真正的成為市場主體,，獨(dú)立運(yùn)作,，實現(xiàn)自我發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成主要包括： 員工的薪酬成本,、房屋設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用,、能源消耗費(fèi)、行政費(fèi)用以及其它各種管理費(fèi)用,，因此物業(yè)成本控制內(nèi)容如下：

　　(1)加強(qiáng)人力資源成本的控制

　　知識經(jīng)濟(jì)的勃興使人力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素,，這一點(diǎn)在物業(yè)行業(yè)也逐漸顯現(xiàn),�,？偹�周知，寫字��,、智能化小區(qū)的層出不窮使物業(yè)管理對技術(shù)化,、知識化的要求越來越高。同時,，對人員的管理就成為控制成本的重要部分,。物業(yè)行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，高年齡,，低學(xué)歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例,。我們到底是需要年齡大，文化程度低,，但技術(shù)熟練的員工?還是需要年紀(jì)輕,，文化程度高的員工?“戰(zhàn)略成本”給我們的答案是：前者可以使企業(yè)在短期內(nèi)降低人工成本，而后者則可以為企業(yè)獲得長期的成本優(yōu)勢,。具體的決策,，應(yīng)根據(jù)各企業(yè)狀況的不同作出具體選擇。

　　物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出,。其中占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資,，包括保安、保潔等人員的工資,。因地制宜,、合理有效地設(shè)置公司職能部門，科學(xué)、合理地使用人力資本是降低物業(yè)管理公司成本切實有效的方法和手段,。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量,，物業(yè)服務(wù)管理的全過程有90%的工作量是在管理處完成的。因此,，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干,、高效為宜，部門越少,、人員越精越好,。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi),，不但增加了成本,，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益,。

　　(2)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢控制成本

　　中小物管企業(yè)在激烈的市場競爭中,，只有本著努力做強(qiáng)做大企業(yè)的目標(biāo)出發(fā)，才能在市場中立穩(wěn)腳根,，得以持續(xù)發(fā)展,，實現(xiàn)低成本擴(kuò)張。這里所謂的低成本擴(kuò)張是指由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射管理,，實現(xiàn)管理人員的共享,，從而大大降低成本。

　　要實現(xiàn)企業(yè)的低成本擴(kuò)張,，要做到以下兩方面：

　　一方面要科學(xué),、合理地制定管理處的用人編制。物業(yè)管理公司可以根據(jù)公司管理小區(qū)的面積和小區(qū)的實際情況來進(jìn)行人員定編定崗,，對于有些技術(shù)含量不高的工作崗位,，可以實行一人多崗，既有利于工作開展,，又可以減少人員定編,。比如，把小區(qū)內(nèi)勤的工作崗位設(shè)在管理處的服務(wù)中心,，這樣不僅可以負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部業(yè)主檔案和財務(wù)收支管理,、公司往來文件處理，還可以負(fù)責(zé)業(yè)主接待工作,，因為其對業(yè)主檔案的熟悉度較高,，所以在處理業(yè)主投訴問題時可以實行人性化管理，減少矛盾沖突,。嚴(yán)格地控制人力資源成本,，是物業(yè)管理公司降低成本提高效益的主要途徑,。

　　另一方面可通過科技手段來降低人工成本。現(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理,，管理層次低,，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段,，需要耗費(fèi)大量的人力,、物力，因此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段,，增加物業(yè)管理的科技含量,，提高物業(yè)管理質(zhì)量。如在道口增設(shè)電腦自動收費(fèi)系統(tǒng);在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī),、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施,，既安全可靠，又能減少保安員崗位,，降低人力資本的支出,。

　　(3)能源消耗控制

　　在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強(qiáng)節(jié)約意識，這里的節(jié)約指的是人力,、物力的節(jié)約,。物業(yè)管理公司要做好開源節(jié)流，在日常工作中要杜絕浪費(fèi)和貪污,，把好容易出問題的環(huán)節(jié),，如耗材,、水電費(fèi)等,。可以通過對水,、電的測算來防止公共設(shè)施設(shè)備的露,、冒、滴,、漏等情況發(fā)生,，更換聲光控開關(guān)、改進(jìn)線路等辦法來節(jié)約水,、電;充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力,，做到處處精打細(xì)算，增收節(jié)支,，把浪費(fèi),、損失消滅在事前，防患于未然;對一線員工進(jìn)行培訓(xùn),，建立企業(yè)職工節(jié)約意識,。

　　(4)加強(qiáng)維修保養(yǎng)費(fèi)用控制

　　維修費(fèi)用包括公共部位維修費(fèi)用和日常維修費(fèi)用,，在物業(yè)管理公司的成本中占很大比重。若在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制了物業(yè)管理費(fèi)的支出,，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平,。因此，在物業(yè)管理的財務(wù)管理工作中對維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂�,。物業(yè)管理公司應(yīng)要求各管理處認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算,，同時建立和完善維修費(fèi)用審批制度。

　�,、俸炗喍ㄆ诤贤�,。與優(yōu)質(zhì)服務(wù)、價格合理,、講信譽(yù)的維修公司簽訂定期合同,，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠,。

　�,、诓捎酶偁幷袠�(biāo)方式。對大項目的維修要實行競爭招標(biāo),，通過維修單位提供的服務(wù),、價格的比較，挑選出合適的單位來為公司服務(wù),，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平,。

　　③把握好維修時間,。平時注意小修理,，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理。

　�,、茏龊镁S修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集,。只有及時掌握市場的價格信息、技術(shù)信息,，才有辦法決定是自修還是外修,。比如，對于小修,、中修工程,，可以由公司各管理處的工程維修人員來組織完成。

　　(5)加強(qiáng)成本考核,，建立激勵約束機(jī)制

　　物業(yè)管理企業(yè)對各管理處的成本指標(biāo)考核要貫徹嚴(yán)肅認(rèn)真的原則,，按規(guī)定對各管理處進(jìn)行考核，敢于動真碰硬,，才能使各管理處意識到成本控制的責(zé)任和重要性,，這是調(diào)動管理人員的積極性,，完成目標(biāo)成本的保證。為保證全年目標(biāo)成本的實現(xiàn),，財務(wù)部對各管理處實行定期考核,，同時各管理處對職工個人實行定期考核，并通過成本管理責(zé)任制考核,，使各管理處的預(yù)算成本執(zhí)行情況與單位,、個人利益結(jié)合起來。還要把對各管理處領(lǐng)導(dǎo)的考核任免同加強(qiáng)成本管理結(jié)合起來,，充分發(fā)揮機(jī)制的約束和激勵作用,，從而推進(jìn)物業(yè)公司成本管理水平的不斷提升。