物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè),，這是不爭(zhēng)的事實(shí),，目前我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)尚處于虧損狀態(tài)。面對(duì)現(xiàn)實(shí),，物業(yè)管理企業(yè)除了提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率外,，控制成本應(yīng)該成為物管企業(yè)內(nèi)部管理的重中之重。

　　1.物業(yè)企業(yè)成本的特點(diǎn)

　　物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,，對(duì)房屋及配套的設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出,，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散,、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn),。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn),，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

　　(1)點(diǎn)多。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多,。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本、管理成本,、經(jīng)營(yíng)成本,。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的成本，如維護(hù)小區(qū)治安,、進(jìn)行消防檢查,，保障小區(qū)安寧、安靜等過(guò)程中發(fā)生的成本,。管理成本是對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的成本,，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等,。經(jīng)營(yíng)成本是物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中所發(fā)生的成本，如經(jīng)營(yíng)小區(qū)會(huì)所,、經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施等,。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每個(gè)部門,、每個(gè)單位,、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位,、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成點(diǎn),。

　　(2)面廣。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣,。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展,，為了取得規(guī)模效益，總是不斷地爭(zhēng)地盤,、搶市場(chǎng),，規(guī)模越做越大，地盤越爭(zhēng)越多,，市場(chǎng)也越來(lái)越大,，物業(yè)的分布面也越來(lái)越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來(lái)越廣,。

　　(3)線長(zhǎng),。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長(zhǎng)。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)角落,，從時(shí)間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)時(shí)點(diǎn),，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多，從而使大部分成本發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)成本監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長(zhǎng),，從而形成較長(zhǎng)的成本監(jiān)控線,。

　　(4)管難。由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點(diǎn),，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難,。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),、難統(tǒng)一核算,。因?yàn)椴煌�物業(yè)往往類型不一、大小不一,、新舊不一,、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一,、收費(fèi)模式不一,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境,、社會(huì)環(huán)境也差異很大,，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式,、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處(項(xiàng)目中心)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難,。

　　2.物業(yè)成本控制內(nèi)容

　　物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展和迅速擴(kuò)張的時(shí)期，其發(fā)展前景是相當(dāng)廣闊的,，面臨的機(jī)遇是十分難得的,。在這種特殊的歷史時(shí)期，物業(yè)管理公司一定要把握時(shí)機(jī),，在發(fā)展的同時(shí),，抓好企業(yè)管理的一個(gè)重要任務(wù)——如何研究不斷降低成本。成本管理貫穿企業(yè)管理的全過(guò)程,，企業(yè)要做到事前有目標(biāo),，事中有控制，事后有考核,，同時(shí)還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求,，樹(shù)立全新的成本管理理念，明晰物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)權(quán),，保證物業(yè)管理資產(chǎn)的獨(dú)立運(yùn)作,，讓物業(yè)管理企業(yè)真正的成為市場(chǎng)主體，獨(dú)立運(yùn)作,，實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展,。物業(yè)管理企業(yè)的成本構(gòu)成主要包括： 員工的薪酬成本、房屋設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用,、能源消耗費(fèi),、行政費(fèi)用以及其它各種管理費(fèi)用，因此物業(yè)成本控制內(nèi)容如下：

　　(1)加強(qiáng)人力資源成本的控制

　　知識(shí)經(jīng)濟(jì)的勃興使人力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素,，這一點(diǎn)在物業(yè)行業(yè)也逐漸顯現(xiàn),。總所周知,，寫字樓、智能化小區(qū)的層出不窮使物業(yè)管理對(duì)技術(shù)化,、知識(shí)化的要求越來(lái)越高,。同時(shí)，對(duì)人員的管理就成為控制成本的重要部分,。物業(yè)行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè),，高年齡，低學(xué)歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例,。我們到底是需要年齡大,，文化程度低,，但技術(shù)熟練的員工?還是需要年紀(jì)輕，文化程度高的員工?“戰(zhàn)略成本”給我們的答案是：前者可以使企業(yè)在短期內(nèi)降低人工成本,，而后者則可以為企業(yè)獲得長(zhǎng)期的成本優(yōu)勢(shì),。具體的決策，應(yīng)根據(jù)各企業(yè)狀況的不同作出具體選擇,。

　　物業(yè)管理公司的性質(zhì)決定了物業(yè)管理公司成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出,。其中占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資，包括保安,、保潔等人員的工資,。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門,，科學(xué),、合理地使用人力資本是降低物業(yè)管理公司成本切實(shí)有效的方法和手段。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量,，物業(yè)服務(wù)管理的全過(guò)程有90%的工作量是在管理處完成的,。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干,、高效為宜,，部門越少、人員越精越好,。機(jī)構(gòu)龐大,、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本,，還增加了內(nèi)耗,，降低了管理效益。

　　(2)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)控制成本

　　中小物管企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,，只有本著努力做強(qiáng)做大企業(yè)的目標(biāo)出發(fā),，才能在市場(chǎng)中立穩(wěn)腳根，得以持續(xù)發(fā)展,，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張,。這里所謂的低成本擴(kuò)張是指由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射管理，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享,，從而大大降低成本,。

　　要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的低成本擴(kuò)張，要做到以下兩方面：

　　一方面要科學(xué),、合理地制定管理處的用人編制,。物業(yè)管理公司可以根據(jù)公司管理小區(qū)的面積和小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行人員定編定崗，對(duì)于有些技術(shù)含量不高的工作崗位,，可以實(shí)行一人多崗,，既有利于工作開(kāi)展,，又可以減少人員定編。比如,，把小區(qū)內(nèi)勤的工作崗位設(shè)在管理處的服務(wù)中心,，這樣不僅可以負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部業(yè)主檔案和財(cái)務(wù)收支管理、公司往來(lái)文件處理,，還可以負(fù)責(zé)業(yè)主接待工作,，因?yàn)槠鋵?duì)業(yè)主檔案的熟悉度較高，所以在處理業(yè)主投訴問(wèn)題時(shí)可以實(shí)行人性化管理,，減少矛盾沖突,。嚴(yán)格地控制人力資源成本，是物業(yè)管理公司降低成本提高效益的主要途徑,。

　　另一方面可通過(guò)科技手段來(lái)降低人工成本�,，F(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低,，智能化水平低,，基本處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力,、物力,，因此應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量,，提高物業(yè)管理質(zhì)量,。如在道口增設(shè)電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng);在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施,，既安全可靠,，又能減少保安員崗位，降低人力資本的支出,。

　　(3)能源消耗控制

　　在物業(yè)管理行業(yè)中應(yīng)該加強(qiáng)節(jié)約意識(shí),，這里的節(jié)約指的是人力、物力的節(jié)約,。物業(yè)管理公司要做好開(kāi)源節(jié)流,，在日常工作中要杜絕浪費(fèi)和貪污，把好容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié),，如耗材,、水電費(fèi)等�,？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)水、電的測(cè)算來(lái)防止公共設(shè)施設(shè)備的露,、冒,、滴,、漏等情況發(fā)生，更換聲光控開(kāi)關(guān),、改進(jìn)線路等辦法來(lái)節(jié)約水,、電;充分挖掘公司內(nèi)部的節(jié)約潛力，做到處處精打細(xì)算,，增收節(jié)支,，把浪費(fèi)、損失消滅在事前,，防患于未然;對(duì)一線員工進(jìn)行培訓(xùn),，建立企業(yè)職工節(jié)約意識(shí)。

　　(4)加強(qiáng)維修保養(yǎng)費(fèi)用控制

　　維修費(fèi)用包括公共部位維修費(fèi)用和日常維修費(fèi)用,，在物業(yè)管理公司的成本中占很大比重,。若在物業(yè)管理中控制了維修費(fèi)用就可能在很大程度上控制了物業(yè)管理費(fèi)的支出，維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平,。因此,，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對(duì)維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂啤Ｎ飿I(yè)管理公司應(yīng)要求各管理處認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算,，同時(shí)建立和完善維修費(fèi)用審批制度,。

　　①簽訂定期合同,。與優(yōu)質(zhì)服務(wù),、價(jià)格合理、講信譽(yù)的維修公司簽訂定期合同,，不但服務(wù)質(zhì)量可得到保證,，還可得到價(jià)格上的優(yōu)惠。

　�,、诓捎酶�(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式,。對(duì)大項(xiàng)目的維修要實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，通過(guò)維修單位提供的服務(wù),、價(jià)格的比較,，挑選出合適的單位來(lái)為公司服務(wù)，盡量把費(fèi)用控制到最好的水平,。

　�,、郯盐蘸镁S修時(shí)間。平時(shí)注意小修理,，別讓機(jī)器超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)后才修理,。

　　④做好維修行業(yè)的信息調(diào)查和信息收集,。只有及時(shí)掌握市場(chǎng)的價(jià)格信息,、技術(shù)信息,，才有辦法決定是自修還是外修。比如,，對(duì)于小修,、中修工程，可以由公司各管理處的工程維修人員來(lái)組織完成,。

　　(5)加強(qiáng)成本考核,，建立激勵(lì)約束機(jī)制

　　物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各管理處的成本指標(biāo)考核要貫徹嚴(yán)肅認(rèn)真的原則，按規(guī)定對(duì)各管理處進(jìn)行考核,，敢于動(dòng)真碰硬,，才能使各管理處意識(shí)到成本控制的責(zé)任和重要性，這是調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,，完成目標(biāo)成本的保證,。為保證全年目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，財(cái)務(wù)部對(duì)各管理處實(shí)行定期考核,，同時(shí)各管理處對(duì)職工個(gè)人實(shí)行定期考核,，并通過(guò)成本管理責(zé)任制考核，使各管理處的預(yù)算成本執(zhí)行情況與單位,、個(gè)人利益結(jié)合起來(lái),。還要把對(duì)各管理處領(lǐng)導(dǎo)的考核任免同加強(qiáng)成本管理結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮機(jī)制的約束和激勵(lì)作用,，從而推進(jìn)物業(yè)公司成本管理水平的不斷提升,。