由于我國(guó)對(duì)土地實(shí)行有償有限期使用等制度和土地使用權(quán)具有有用性,、稀缺性及存在有效需求,，所以企業(yè)土地使用權(quán)符合無形資產(chǎn)的定義,，是一項(xiàng)特殊的無形資產(chǎn)。其會(huì)計(jì)核算必須遵照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》關(guān)于無形資產(chǎn)的核算規(guī)定執(zhí)行,。

　　(一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量,。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：

　　(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量,。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥,、出讓,、二三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買、投資者投入,、租賃等之分,，且土地開發(fā)程度不同,，其所含成本內(nèi)容也不同,，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待。

　　1. 行政劃撥取得,。如無償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的,，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算,，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算,。

　　2. 出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算,，支付的農(nóng)用地征用費(fèi),、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時(shí)應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。

　　3. 市場(chǎng)購(gòu)買取得,。支付的價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算,，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。

　　4. 投資者投入取得,。取得時(shí)按投資各方確認(rèn)的價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算,，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。

　　5. 租賃取得,。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”,。

　　6. 換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán),，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理規(guī)定確定入賬價(jià)值,，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

　　7. 補(bǔ)地價(jià),。原為劃撥取得的土地,，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押,、作價(jià)入股和投資時(shí)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價(jià),，補(bǔ)地價(jià)價(jià)款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)(開發(fā))成本”科目核算,。 值得說明的是,，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開始的全國(guó)性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價(jià)，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地;(2)1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地”,。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限,，在價(jià)值上不計(jì)提折舊。

　　(二)土地使用權(quán)的攤銷,。企業(yè)出讓取得,、市場(chǎng)購(gòu)買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán),，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,，土地使用權(quán)出讓的最高年限如下：商業(yè)、旅游,、娛樂用地40年,，工業(yè)用地50年,，居住用地70年，綜合或其他用地50年,。企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí),，應(yīng)明確該土地辦理出讓時(shí)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的,，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限,。但國(guó)家規(guī)定“滿二年未動(dòng)工的，可無償收回土地使用權(quán),，因不可抗力或者政府,、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外�,！� 攤銷土地使用權(quán)價(jià)值時(shí),，借記“管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目,。

　　(三)土地使用權(quán)減值,。由于土地的不可再生性、不可移動(dòng)性等特性和國(guó)家實(shí)行的管理制度決定,，土地使用權(quán)的減值可能性較小;產(chǎn)生減值時(shí),，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,。無論是計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,，均列“營(yíng)業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。

　　(四)土地使用權(quán)處置和滅失,。

　　1. 建造開發(fā),。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí),，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,。

　　2. 轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,，房地產(chǎn)的買賣,、投資入股、合作開發(fā),、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓;又根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書,。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。