一,、“定金”與“訂金”

    所謂定金,，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行,，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定,，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前,，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過20%），預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物,。定金合同是從屬于主合同的從合同,，其成立的前提是主合同已經(jīng)成立生效。

    “定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證,，又是一種支付，同時(shí)還是一種賠償,，即通過支付一定數(shù)額的金錢來表明合同雙方有意并要真誠履行簽訂的合同,，如果購房者違約，定金不退,，如果開發(fā)商違約,，就要向購買方雙倍返還定金。在法律上有明文規(guī)定定金的靈敏額不能超過合同總價(jià)的20%.

    “我愛我家”置業(yè)顧問表示,，在房產(chǎn)交易過程中,，訂金只是預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì),。因此,，在購房者簽訂《預(yù)購臨時(shí)協(xié)議》時(shí)，真正的預(yù)購房屋正式合同一主合同是否能夠成立,，還處于一種不確定狀態(tài),，這與定金合同有著重大差別。因此,，預(yù)購訂金不是定金,，定金罰則也就當(dāng)然不能適用。訂金與定金的最基本的區(qū)別就是定金適用定金罰則,，一方違約應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金或無權(quán)要求返還定金,，而訂金適用這樣的罰則，只會存在返還或沖抵價(jià)款的作用。

    “訂金”在法律上沒有明文規(guī)定,。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”,，其業(yè)主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開發(fā)商的保證,。在開發(fā)商如果違約是否雙倍返還的問題上并不明確,。如果開發(fā)商違約，只要退還訂金即可,。

    “定金”是規(guī)范的法律概念,，是一種擔(dān)保形式；而“訂金”并非法律語言,，沒有明確的法律規(guī)定,，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。兩者的法律效力也是完全不同的,；如果買方交付的是“定金”,，那么買方違約則定金將賣方?jīng)]收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金,；如果買方交付的是“訂金”,，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”,。

    根據(jù)法律的規(guī)定,，開發(fā)商必須持有《預(yù)售商品房許可證》才能賣樓花，而且不管是預(yù)售商品房還是正式的商品房買賣,，都必須簽訂書面合同,。比如：開發(fā)商收取了2萬元錢后，并沒有與客戶簽訂書面合同,，那么兩者之間的房屋買賣關(guān)系并沒有形成,。而《擔(dān)保法》規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定”，定金條款又只能是主合同的從合同,，那么在房屋買賣合同沒有形成的情況下,，客戶向開發(fā)商交的2萬元錢就可能是“定金”，也就不存在開發(fā)商可以“沒收”這2萬元的問題,。那么客戶交付的只可能是“訂金”,，而“訂金”是應(yīng)當(dāng)退還的。但是,，如果當(dāng)時(shí)雙方簽訂了書面的預(yù)售商品房合同,，則可以在合同中約定“定金條款”，那么買方反悔不買時(shí),，開發(fā)商就完全有權(quán)沒收定金,。

    “我愛我家”提請廣大客戶必須注意的是，消費(fèi)者與開發(fā)商即使簽訂了書面商品房預(yù)售合同，實(shí)際上也還只是一種意向書,。在房屋實(shí)際交付時(shí),，雙方須另行簽訂正式的房屋買賣合同。購房者只有在與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,，交付了購房款,、拿到開發(fā)商開具的發(fā)票后，才能向主管部門申辦產(chǎn)權(quán)證,。

    二,、“定金”與“押金”

    押金是擔(dān)保物權(quán)的一種，具體的講是質(zhì)押擔(dān)保的一種特殊形式,，即為了擔(dān)保債務(wù)的履行,，債務(wù)人或者第三人將一定數(shù)額的金錢或者等價(jià)物移交債權(quán)人占有，在債務(wù)人不履行合同的債務(wù)的時(shí)候,，債權(quán)人可從押金中優(yōu)先受償,。押金擔(dān)保，在本質(zhì)上屬于質(zhì)押的范疇,。其與定金的區(qū)別主要表現(xiàn)在：

    1.性質(zhì)不同：定金擔(dān)保所產(chǎn)生的只有債權(quán),，不具有物權(quán)的效力；押金則屬于擔(dān)保物權(quán)的范圍,。定金是法定的擔(dān)保方式,，押金只是民間交易形式，我國法律并沒有承認(rèn)押金這種擔(dān)保方式,。

    2.設(shè)定人的范圍不同：定金擔(dān)保的設(shè)定人限于被擔(dān)保的主合同之當(dāng)事人,，定金不得由合同債務(wù)人以外的第三人設(shè)定,，定金擔(dān)保是合同債務(wù)人的自己擔(dān)保,；押金的設(shè)定人可以為合同債務(wù)人，也可以為債務(wù)人以外的第三人,。

    3.約定限額法律規(guī)定不同：定金的數(shù)額由合同當(dāng)事人約定,，但其約定的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金效力,；而押金的數(shù)額由當(dāng)事人自由約定,，無數(shù)額上的限制，當(dāng)事人約定的押金,，可以高于或者低于主合同的標(biāo)的額,。

    4.制裁后果不同：定金罰則適用于合同的雙方當(dāng)事人，在當(dāng)事人違約時(shí),，定金啟動其罰則功能,，具有明顯的懲罰性。而押金僅具有擔(dān)保合同義務(wù)人履行合同的效果，制裁違約方以押金為限,，給付押金的人不履行合同義務(wù)的,，無權(quán)收回押金，但接受押金的人不履行合同義務(wù)的,，不承擔(dān)雙倍返還的押金義務(wù),，懲罰效果較弱。

    定金是在書面合同中明確以“定金”字樣,，所約定的一種債的擔(dān)保形式,。而其他的一些諸如訂金、押金,、預(yù)付款之類的,，不能認(rèn)定其性質(zhì)為定金，不能適用法律規(guī)定的定金罰則,。