房屋收益法是什么
精選回答
房屋收益法是適用于已經(jīng)出租的房屋,，并且簽定了長期的租約,，期滿要繼續(xù)續(xù)租的情況。對于只存在短期的租約,，期滿不繼續(xù)續(xù)租的房屋,，則需客觀總收益和實(shí)際總收益綜合考慮,。
收益法也稱收益資本化法、收益還原法,。是房地產(chǎn)評估中常用的方法之一,。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率,、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加,，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預(yù)測估價對象的未來收益,，然后利用報酬率或資本化率,、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的價值的方法。
凈收益每年不變收益為有限年期的公式：V=a/r(1-(1+r)^-n) ,，其中,，V：房地產(chǎn)價格，a：房地產(chǎn)年凈收益,，r：折現(xiàn)率,，n：剩余收益年期。
資產(chǎn)未來收益無限期的情況：
無限收益期的情況下,，有兩種情形：
1.未來收益年金化的情形：
在這種情形下,，首先預(yù)測其年收益額，然后對年收益額進(jìn)行本金化處理,，即可確定其評估值,。
基本公式為：資產(chǎn)評估值(收益現(xiàn)值)=年收益額/本金化率
有的資產(chǎn)評估時，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等,，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定,，各期收益相差不大,，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評估。
2.未來收益是不等額的情形：
在這種情形下,，首先預(yù)測未來若干年內(nèi)(一般為5年)的各年預(yù)期收益額,，對其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始,，以后各年預(yù)期收益額相同,，將這些收益額進(jìn)行本金處理，最后,，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和,。
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