2017《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》每日一大題：城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額審核要點(diǎn)

來源：東奧會計(jì)在線責(zé)編：于在洋2017-11-02 12:03:20

　　稅務(wù)師考試離我們越來越近,，考生也不要慌張,，按部就班復(fù)習(xí)，在沖刺階段最重要的就是攻克分值高的大題，小編今天為考生提供《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》的簡答題及解析,，供大家學(xué)習(xí)參考。

　　【所屬章節(jié)】

　　《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》科目第十一章其他稅種納稅申報和納稅審核

　　【知識點(diǎn)】城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額審核要點(diǎn)

　　【例題簡答題】

　　稅務(wù)師受托對市區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)納稅情況進(jìn)行審核,，房地產(chǎn)開發(fā)公司在2016年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

　　(1)5月10日通過競拍取得市區(qū)一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán),，支付土地出讓金3500萬元;

　　(2)自6月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，支付工程款合計(jì)為1500萬元,，并于當(dāng)年8月31日完工;其次根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，對方按實(shí)際收取的工程款給予開具增值稅專用發(fā)票;

　　(3)與該開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用40萬元,、管理費(fèi)用60萬元、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元,，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元,，利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并且能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?

　　(4)當(dāng)年12月31日銷售寫字樓的70%,，取得含稅銷售收入合計(jì)9800萬元;剩余30%自9月初開始對外出租,，簽訂為期3年的租賃合同，約定每年不含稅租金120萬元,，當(dāng)年實(shí)際取得租金收入80萬元,。

　　已知：當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)征土地增值稅時其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，契稅稅率為3%,、城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額4元/平方米;該公司采用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅,，12月無進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，不考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的印花稅,。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司辦稅人員自行計(jì)算并繳納了土地增值稅,。計(jì)算過程如下：

　?、儆?jì)算扣除項(xiàng)目金額=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)+80×5%×(7%+3%+2%)=3605+1500+200+116.54+0.48=5422.02(萬元);

　　②增值額=9800-5422.02=4377.98(萬元);

　?、墼鲋德?4377.98/5422.02×100%=80.74%;

　?、軕?yīng)納土地增值稅=4377.98×40%-5422.02×5%=1480.09(萬元)

　　要求：

　　1.根據(jù)上述資料指出該房地產(chǎn)開發(fā)公司辦稅人員自行計(jì)算的土地增值稅稅額是否正確?如不正確，應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整?

　　2.計(jì)算該公司出租寫字樓期間計(jì)算繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅,、印花稅,。

　　正確答案:

　　1.該公司計(jì)算的土地增值稅額不正確。

　　(1)要根據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額;

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除;

　　(3)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi),，對于超過貸款期限的加罰的利息不允許扣除;

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用,，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額;

　　(5)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,，加計(jì)20%扣除;

　　(6)出租部分繳納的相關(guān)稅金不得在計(jì)算土地增值稅時扣除;

　　(7)計(jì)入土地增值稅的收入為不含增值稅的收入。

　　正確計(jì)算方法如下：

　　可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元)

　　可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元)

　　可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=87.41(萬元)

　　可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+87.41+(2523.5+997.5)×20%=4509.45(萬元)

　　增值額=9800-(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%-4509.45=4562.17(萬元)

　　增值率=4562.17/4509.45×100%=101.17%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=4562.17×50%-4509.45×15%=1604.67(萬元)