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　　【所屬章節(jié)】

　　《稅法》第七章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

　　【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅法

　　【例題 計(jì)算問答題】某縣房地產(chǎn)開發(fā)公司在2016年,、2017年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

　　(1)2016年1月1日通過競(jìng)拍取得縣城一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，支付土地出讓金3500萬元;

　　(2)自2月份開始在取得的該土地上建造寫字樓,，支付工程款合計(jì)為1500萬元,，并于當(dāng)年8月31日完工;其次根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，對(duì)方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票;

　　(3)與該開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用40萬元、管理費(fèi)用60萬元,、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬元,，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元,，利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,，并且能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?

　　(4)當(dāng)年12月銷售寫字樓的70%并簽訂了銷售合同，取得含增值稅銷售收入合計(jì)9800萬元;2017年2月份剩余30%開始對(duì)外出租,，簽訂為期3年的租賃合同，約定每年收取不含增值稅租金120萬元,，當(dāng)年實(shí)際取得不含稅租金收入80萬元。

　　已知：當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%,，契稅稅率為3%,，該房地產(chǎn)開發(fā)公司適用一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅,。

　　要求：

　　(1)簡(jiǎn)要說明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2017年2月要求房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由;

　　(2)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額;

　　(3)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本;

　　(4)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用;

　　(5)計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(6)計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　(1)稅法規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,。

　　(2)要根據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額，可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元),。

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元),。

　　(4)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi),，對(duì)于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除;則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)。

　　(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=9800×0.5‰+(9800-3500×70%)÷(1+11%)×11%×(5%+3%+2%)=4.9+728.38×(5%+3%+2%)=77.74(萬元),。

　　(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除;則可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+77.74+(2523.5+997.5)×20%=4499.78(萬元)

　　增值額=9800-728.38-4499.78=4571.84(萬元)

　　增值率=4571.84÷4499.78×100%=101.60%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=4571.84×50%-4499.78×15%=1610.95(萬元),。

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