注冊會計師考試時間為10月14日-15日,，距離考試是越來越近了,，大家需要抓緊時間復(fù)習(xí),，東奧小編為大家整理注會考試知識點,，一起來學(xué)，2017注會《稅法》知識點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　(二)土地增值稅的清算條件

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法的內(nèi)容　　

　　【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的,，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵、對外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

　　3.土地增值稅清算時,，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入,。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補,、退房款的,，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　1.除另有規(guī)定外,，扣除取得土地使用權(quán)所支付金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證,，不予扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ò苍靸r定額資料,，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準,，并據(jù)以計算扣除,。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場(庫),、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站,、水廠,、文體場館、學(xué)校,、幼兒園,、托兒所、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施,，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，成本,、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本,、費用,。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的。

　　核定征收率原則上不得低于5%,。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

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