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　　【內(nèi)容導航】：

　　(一)商品房買賣合同

　　(二)租賃合同

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于中級《經(jīng)濟法》科目第五章合同法律制度

　　【知識點】：商品房買賣合同;租賃合同;

　　第五章合同法律制度

　　商品房買賣合同

　　1.商品房銷售廣告的性質(zhì)

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,，應當視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容,，當事人違反的,，應當承擔違約責任。

　　2.商品房預售合同的效力

　　(1)出賣人未取得商品房預售許可證明,，與買受人訂立的商品房預售合同,，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,，可以認定有效,。

　　(2)當事人以商品房預售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的,，人民法院不予支持,。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定,，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務,，對方接受的除外。

　　3.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后,，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，人民法院應予支持。

　　(2)因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，人民法院應予支持。

　　(3)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,，合同有約定的,，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　?、倜娣e誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),，按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的,，人民法院不予支持,。

　　②面積誤差比絕對值超出3%,，買受人請求解除合同,、返還已付購房款及利息的，人民法院應予支持,。買受人同意繼續(xù)履行合同,，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,，所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人,。

　　(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當事人一方請求解除合同的,，人民法院應予支持,，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,，經(jīng)對方當事人催告后,，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的,，解除權應當在解除權發(fā)生之日起1年內(nèi)行使;逾期不行使的,，解除權消滅。

　　4.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　(1)具有下列情形之一,，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息,、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：

　　①商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　?、谏唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人,。

　　(2)出賣人訂立商品房買賣合同時,，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷,、解除的,，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：

　?、俟室怆[瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　?、酃室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,。

　　5.商品房買賣中貸款合同的效力

　　(1)因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失,。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,。

　　(2)因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷,、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn),，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,，人民法院應予支持。出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人,。