距離注冊會計師考試是越來越近了,，大家需要抓緊時間復(fù)習(xí)，想要把教材看一遍是不太可能了,，所以東奧小編為大家整理CPA稅法高頻考點,，一起來學(xué)，2017注會《稅法》知識點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　(二)土地增值稅的清算條件

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法的內(nèi)容　　

　　【高頻考點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,。

　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的,，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

　　3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補,、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整,。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　1.除另有規(guī)定外,，扣除取得土地使用權(quán)所支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證，不予扣除,。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額資料，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計算扣除,。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場(庫),、物業(yè)管理場所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施,，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，成本,、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本,、費用,。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,，除另有規(guī)定外，不得扣除,。

　　6.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用,，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額,。

　　7.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金：

　　在計算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除,。

　　8.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　9.為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

　　10.拆遷安置費的扣除規(guī)定：

　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理,，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費,。(計算)

　　(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，房屋價值計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(3)貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的。

　　核定征收率原則上不得低于5%,。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

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