2017年稅務(wù)師考試備考正在進(jìn)行中，為了幫助大家更好復(fù)習(xí)，東奧小編為大家整理2017年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn)：“營(yíng)改增”銷售額的特殊規(guī)定

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　“營(yíng)改增”銷售額的特殊規(guī)定

　　(1)銷售非自建不動(dòng)產(chǎn)

　　(2)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)

　　(3)金融保險(xiǎn)業(yè)

　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》科目第九章第22講增值稅納稅審核與納稅申報(bào)(3)

　　【知識(shí)點(diǎn)】：“營(yíng)改增”銷售額的特殊規(guī)定

　　(1)銷售非自建不動(dòng)產(chǎn)

　?、僖话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

　　②一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

　?、垡话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

　　④小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)),，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào),。

　　⑤其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含其購(gòu)買的住房),，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　(2)銷售自建不動(dòng)產(chǎn)

　?、僖话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　?、谝话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

　?、垡话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

　　④小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn),，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后,，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào),。

　　【提示】納稅人從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律,、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證,。否則，不得扣除,。有效憑證包括：發(fā)票,、法院判決書、裁定書,、調(diào)解書以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書、其他,。

　　【鏈接1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。

　　【鏈接2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，按照5%的征收率計(jì)稅。

　　【鏈接3】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，按照5%的征收率計(jì)算,。

　　【鏈接4】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

　　銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

　　當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積,。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積,。

　　支付的土地價(jià)款，是指向政府,、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款,。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票,。一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，不得開具增值稅專用發(fā)票。

　　【鏈接5】納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票,，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料,，進(jìn)行差額扣除。納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的,，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

　　1.2016年4月30日及以前繳納契稅的

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)-契稅計(jì)稅金額(含營(yíng)業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%

　　2.2016年5月1日及以后繳納契稅的

　　增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價(jià)格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計(jì)稅金額(不含增值稅)]×5%

　　納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的,，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

　　(3)金融保險(xiǎn)業(yè)

　?、儋J款服務(wù)：取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額;

　?、谥苯邮召M(fèi)金融服務(wù)：以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金,、酬金,、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi),、經(jīng)手費(fèi),、開戶費(fèi),、過(guò)戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi),、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額;

　?、劢?jīng)紀(jì)代理服務(wù)：以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額;

　?、芙鹑谏唐忿D(zhuǎn)讓：

　　a.銷售額為賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額,。

　　b.轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額,。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差,，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的,，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度,。

　　c.金融商品的買入價(jià)，可選擇按照加權(quán)平均法或移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算,。

　　d.金融商品轉(zhuǎn)讓,，不得開具增值稅專用發(fā)票。

　?、萑谫Y租賃和融資性售后回租：經(jīng)中國(guó)人民銀行,、商務(wù)部,、銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人提供融資租賃服務(wù),。

　　a.提供融資租賃服務(wù)：以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息),、發(fā)行債券利息和車輛購(gòu)置稅后的余額為銷售額,。

　　b.提供融資性售后回租服務(wù)：以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(不含本金)，扣除對(duì)外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息),、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額,。

　　c.試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租服務(wù),，可繼續(xù)按照有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅,。

　　可選擇以下方法之一計(jì)算銷項(xiàng)稅額：

　　以向承租方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價(jià)款本金,，以及對(duì)外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息),、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

　　以向承租方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息),、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。

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