2017注會《經(jīng)濟法》知識點：商品房買賣合同的司法解釋2
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【知識點】商品房買賣合同的司法解釋
4.法定解除條件
(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;
(2)因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;
(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;
(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;
(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的,。
5.可以適用懲罰性賠償金的情形
在下列情形下,，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：
(1)商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
(3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實,。
6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系
(1)貸款合同未能訂立,，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同,，并分析貸款合同未能訂立的原因,，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失,。
(2)商品房買賣合同無效,、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除,，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權(quán)人和買受人,。
7.違約金
(1)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少;
(2)當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。
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