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第六章 其他稅收法律制度

【考點(diǎn)35】土地增值稅的計(jì)算

　　1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,。

　　2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

　　②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記,、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅,。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

　?、儇?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例,，由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。計(jì)算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除。

　　【解釋】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的規(guī)定,，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,，故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　　(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和,，加計(jì)20%的扣除,。

　　【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,，除此之外的其他納稅人均不適用。

　　【解釋2】從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時(shí),，才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定,。

　　3.土地增值稅的稅率

　　(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,、未超過(guò)200%

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

　　(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

【考點(diǎn)36】土地增值稅的稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售,，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過(guò)20%的,，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅,。

　　2.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅,。

　　3.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),，免征土地增值稅,。

　　4.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，免征土地增值稅。

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