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【考點37】土地增值稅的納稅清算

　　1.納稅人“應(yīng)當(dāng)主動”進(jìn)行土地增值稅清算的情形

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

　　2.稅務(wù)機關(guān)“可以要求”納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

【考點38】土地增值稅的征稅范圍

　　1.由于房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

　　2.房地產(chǎn)的贈與

　　不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括兩種情況：

　　(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”;

　　(2)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與“教育,、民政和其他社會福利、公益事業(yè)”,。

　　3.房地產(chǎn)的投資

　　(1)按照《公司法》的規(guī)定,，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司),。對改制前的企業(yè)將國有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

　　(2)按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或者兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

　　(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設(shè)為兩個或者兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

　　(4)單位,、個人在改制重組時以國有土地,、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

　　(5)上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),。

　　4.房地產(chǎn)的抵押

　　(1)在抵押期間不征收土地增值稅,。

　　(2)對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍,。

　　5.房地產(chǎn)的繼承,，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　6.房地產(chǎn)的交換

　　(1)房地產(chǎn)的交換,，屬于土地增值稅的征稅范圍,。

　　(2)但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,，可以免征土地增值稅,。

　　7.房地產(chǎn)的自用

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,。

　　【相關(guān)鏈接】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,。

　　8.合作建房

　　對于一方出地,，一方出資金，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅,。

　　9.房地產(chǎn)的代建行為

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　10.房地產(chǎn)的重新評估

　　國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值,，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人也未取得收入,，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

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