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【知識點】租賃合同的一般規(guī)定

1.當(dāng)事人未依照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的,，不影響合同的效力。

2.租賃合同的期限

租賃期限不得超過20年，超過20年的,，超過部分無效,。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年,。(2015年簡答題)

3.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃,。

(2)當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,，依據(jù)“總原則”仍不能確定的，視為不定期租賃,。

(3)租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但租賃期限為不定期。

【提示】對于不定期租賃,，當(dāng)事人可以隨時解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

4.租賃物的使用

(1)出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途,。

(2)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,，依照“總原則”仍不能確定的,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損耗的,，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

(3)承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

(4)承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損,、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

5.維修義務(wù)

(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定或者因承租人過錯致使租賃物需要維修的除外,。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。

(3)因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期,。

6.改裝

承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,。承租人未經(jīng)出租人同意,，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。(2015年簡答題)

7.轉(zhuǎn)租

(1)承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除(其與承租人之間的租賃)合同,。

(3)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在6個月內(nèi)未提出異議的,，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

8.租金的支付期限

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對租金的支付期限沒有約定或約定不明確的,，依照“總原則”仍不能確定的,，適用以下規(guī)則：

(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付;

(2)租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付,，剩余期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付,。

9.出租人的解除權(quán)

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同,。

10.承租人的解除權(quán)

(1)有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的,，承租人可以解除合同：

①租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、扣押;

②租賃物權(quán)屬有爭議;

③租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形,。

(2)租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

(3)因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損,、滅失,，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同,。

11.買賣不破租賃(2015年簡答題)

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力。

【相關(guān)練習(xí)題】

【單選題】甲公司將一套設(shè)備租賃給乙公司使用,，租賃期間,，甲公司將該設(shè)備賣給丙公司。下列有關(guān)買賣合同與租賃合同效力的表述中,，正確的是(     ),。

A.買賣合同無效，租賃合同繼續(xù)有效

B.買賣合同有效,，租賃合同繼續(xù)有效

C.買賣合同有效,，租賃合同自買賣合同生效之日起終止

D.買賣合同有效，租賃合同須經(jīng)丙公司同意后才繼續(xù)有效

【答案】B

【解析】雖然設(shè)備的所有權(quán)人已經(jīng)由甲公司變更為丙公司,，但甲公司和乙公司簽訂的租賃合同不受影響,，該租賃合同繼續(xù)約束丙公司，丙公司不能向乙公司主張?zhí)崆敖獬赓U合同,，應(yīng)當(dāng)容忍乙公司承租該設(shè)備至租賃期滿,。

【單選題】下列有關(guān)租賃合同解除的表述中，正確的有(     ),。

A.租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動,，買受人不愿繼續(xù)出租的，可以解除租賃合同

B.承租人無正當(dāng)理由未支付租金,，經(jīng)催告在合理期間內(nèi)仍不支付的,，出租人可以解除合同

C.租賃物危及承租人的安全或健康的，承租人可以隨時解除合同

D.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同

【答案】BCD

【解析】選項A：“買賣不破租賃”,，租賃合同繼續(xù)有效。

注：以上中級會計考試學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2021年《中級經(jīng)濟(jì)法》授課講義

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