2013年《經(jīng)濟法》高頻考點：租賃合同

　　【小編"紀念"】本篇和大家分享的是中級《經(jīng)濟法》中的高頻考點：租賃合同,。

　　【考情分析】

　　考頻：★★★

　　2007年、2012年單選,，2007年、2009年簡答

　　租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的,，超過部分無效,。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年,。

　　【相關(guān)鏈接1】定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過主合同標的額20%的部分,，人民法院不予支持,。

　　【相關(guān)鏈接2】對于財產(chǎn)保險合同，保險金額不得超過保險價值,。超過保險價值的,，超過部分無效，保險人應(yīng)當退還相應(yīng)的保險費,。

　　2.不定期租賃(2007年單選題,、2012年單選題)

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當采用書面形式,。當事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定;仍不能確定的,，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但租賃期限為不定期,。

　　【單選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列情形中,，屬于定期租賃合同的是( ),。(2007年)

　　A.甲將1臺機器租賃給乙，雙方訂有書面合同,，租賃期限約定為20年

　　B.甲乙簽訂租賃合同,，未約定租賃期限，且不能通過補充協(xié)議或根據(jù)合同條款,、交易習慣確定租賃期限

　　C.甲乙訂立一口頭租賃合同,，租賃期限為1年

　　D.甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年,，現(xiàn)租期已屆滿,，甲未收回房屋，乙繼續(xù)居住并交納房租

　　【答案】A

　　【解析】(1)選項B：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,，視為不定期租賃;(2)選項C：租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當采用書面形式,。當事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃;(3)選項D：租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期,。

　　3.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù),，但當事人另有約定的除外。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費用由出租人負擔,。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意,，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物,，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失,。

　　【解釋】在融資租賃中,，承租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)。

　　4.轉(zhuǎn)租

　　(1)承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的,，“承租人”應(yīng)當賠償損失,。

　　(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。

　　【多選題】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某,，租期2年，租金每月1000元,。合同履行1年后,，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意,。張某遂與翁某達成租期1年,、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后,，擅自拆除了門面房隔墻,，馮某得知后欲收回房屋。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定,，下列表述中,，正確的有( )。

　　A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

　　B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后,，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金

　　C.馮某有權(quán)要求張某恢復原狀或者賠償損失

　　D.馮某有權(quán)要求翁某承擔違約責任

　　【答案】AC

　　【解析】(1)選項A：租賃期限6個月以上的,，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,，視為不定期租賃;(2)選項BCD：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失,。

　　5.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的,，當事人可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習慣確定;仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的,，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的,，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的,，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付,。

　　6.除不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,，致使不能實現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同。

　　7.租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　8.買賣不破租賃(2012年單選題)

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利,。

　　【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的物的租賃,，并不適用優(yōu)先購買權(quán),。

　　【相關(guān)鏈接】(1)訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響;(2)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán),。